能否改變租賃房屋的使用用途

不少人選擇租房都是為了滿足自己的居住需求，當然也有人是租房來做生意的。而對於房屋來講，都是有一定的使用用途的。如果規定是住宅，那麼就只能用於住宅。不過，實踐中能否改變租賃房屋的使用用途呢？我們一起在下文中進行了解。

一、能否改變租賃房屋的使用用途

房屋的使用功能，源於房屋建設用地的土地用途，也就是土地使用者簽訂的土地使用權出讓(或轉讓)合同規定的土地用途。《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十八條規定，土地使用者需要改變土地使用權出讓(或轉讓)合同規定的土地用途的，應當徵得出讓方同意並經土地管理部門和城市規劃部門批准，依照本章的有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，並辦理登記。這一規定是對土地使用者改變土地使用權的強制性規定。《民法典》第一百四十四條規定：“有下列情形之一的，合同無效……(五)違反法律、行政法規的強制性規定。”

《上海市房屋租賃條例》規定，承租人應當按照租賃合同約定的用途合理使用房屋，並遵守國家和本市有關房屋使用和物業管理的規定。承租人需改變房屋用途的，應當書面徵得出租人同意，其中依法須經有關部門審批的，應當由出租人或者出租人委託承租人報有關部門批准。

承租人未徵得出租人同意改變房屋用途的，致使房屋損壞的，出租人可以解除租賃合同。

因此，出租方擅自改變房屋使用功能進行出租而簽訂的租賃合同，或出租方和承租方共同改變房屋使用功能未得到政府主管部門批准的租賃合同，違反了行政法規的強制性規定，是無效合同。

二、無效租賃的行為有哪些

據建設部《城市房屋租賃管理辦法》的規定，將不得出租的房屋進行出租、未徵得出租人同意和末辦理登記備案手續、擅自轉租房屋的均屬無效行為。

不得出租的房屋是指：

(一)未依法取得房地產權證的：

(二)司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權的;

(三)共有房屋未取得共有人同意的;

(四)權屬有爭議的;

(五)屬於違法建築的;

(六)不符合安全標準的;

(七)已抵押，未經抵押權入同意的;

(八)不符合公安、環保、衞生等主管部門有關規定的;

(九)有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。

能否改變租賃房屋的使用用途？我國相關法律規定，承租人應當按照租賃合同約定的用途合理使用房屋。但如果確實需要變更使用用途的話，那麼應當書面徵得出租人同意，其中依法須經有關部門審批的，應當由出租人或者出租人委託承租人報有關部門批准。