土地用途具體有哪些分類 - 擅自改變用途的如何處罰

一、土地用途具體有哪些分類?

從土地用途看，土地分為農用地、建設用地和未利用地。具體來説，農用地是指直接用於農業生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等等;建設用地，是指建造建築物、構築物的土地，包括：商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地、公共管理與公共服務用地、特殊用地、交通運輸用地、水域及水利設施用地等。而未利用地，是指農用地和建設用地以外的土地，包括荒草地、鹽鹼地、河流水面、湖泊水面、灘塗等。

二、對擅自改變用途和不按批准用途使用土地的，依法應如何處罰?

《城市房地產管理法》第26條規定，以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。這一規定僅是明確了義務，但法律沒有規定相對應的法律責任條款，國土資源主管部門無法適用《城市房地產管理法》對改變用途問題進行查處。

《土地管理法》第80條規定，不按照批准的用途使用國有土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令交還土地，處以罰款。這一規定過於籠統，沒有明確適用範圍，缺乏可執行性。“國有土地”應是包含了國有農用地、國有建設用地、國有未利用地的，那麼這裏的“用途”是什麼含義，是寬泛理解的農業和非農建設用途，還是指工業、房地產、商業、旅遊等具體建設用途?因法律規定的不明確，這一條規定，國土資源主管部門實踐中很難執行。比如，某企業通過依法出讓方式取得的一塊工業用地，後因城市規劃調整或者企業投資方向調整等原因，將該地塊改用於房地產開發，但未依法辦理變更用途的審批手續。對此，國土資源主管部門是否應當依據《土地管理法》第80條規定，責令交還土地，處以罰款呢?企業已經支付土地出讓金的國有建設用地，因具體用途的改變，而責令其退還土地，明顯不合理，也很難執行。

《城鄉規劃法》第37、38、39、40條規定，城市、鎮規劃區內，以劃撥、出讓方式取得國有建設用地的，建設者要依法辦理建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證，並嚴格按照規劃條件進行建設。該法第64條規定，未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，由城鄉規劃主管部門責令停止建設;尚可採取改正措施消除對規劃實施的影響的，限期改正，處建設工程造價5%以上10%以下的罰款;無法採取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以並處建設工程造價10%以下的罰款。可以看出，對用地者依法取得的國有建設用地具體用途變更問題的管理和處罰，應由城鄉規劃主管部門處理。

從上述法律規定看，擅自改變土地用途的法律責任規定不盡一致，需要相應的銜接和法律競合。