江蘇省高院關於物業糾紛的審理規定是怎樣的？
一、江蘇省高院關於物業糾紛的審理規定是怎樣的?
《江蘇省高院關於審理物業服務合同糾紛案件若干問題的意見》
第一條因物業服務人提供物業服務，業主支付服務費用而產生的物業服務合同糾紛案件適用本意見的規定。
本意見中的物業服務人包括提供物業服務的企業以及其他組織或者個人。
本意見中的業主，按照《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條的規定確定。
業主與業主之間、業主與房地產開發企業之間的民事糾紛， 不適用本意見。
第二條物業出售以後至業主委員會或者業主與物業服務人正式簽訂物業服務合同前所發生的物業服務糾紛，業主與物業服務人有約定的，依照其約定處理;沒有約定或者約定不明的，按照法律和行政法規的規定處理;法律、行政法規沒有規定的，可以參照以下情況處理：
(一)商品房買賣合同及其附件中的有關約定;
(二)地方性法規、部門規章的相關規定;
(三)當地建設、房產行政主管部門的相關規定;
(四)當地物業服務行業的慣例，但該慣例明顯不合理的除外。
已經竣工但尚未出售或者雖然出售但尚未交付物業買受人的物業，物業服務人要求建設單位交納物業服務費用的，人民法院應予支持。但當事人另有約定的除外。
第三條業主將其物業轉讓後，物業服務合同自受讓人佔有、使用該物業時始，對受讓人和物業服務人具有約束力。
第四條物業服務合同期限屆滿後，物業服務人繼續提供物業服務，專有部分建築面積佔建築區劃內總建築面積過半數且人數佔全體業主過半數的業主沒有提出異議的，應當認定雙方成立了不定期的物業服務合同。原物業服務合同當事人可以隨時解除該合同，但是應當給對方必要的準備時間。
第五條雖沒有簽訂物業服務合同，但業主事實上接受了該物業服務人的物業服務，物業服務人起訴要求業主支付相應的物業服務費用的，人民法院應予支持。當事人不能就物業服務費用的取費標準達成一致意見的，人民法院可以參照當地政府規定的取費標準或同類物業服務項目收費標準予以處理。
對於因事實上的物業服務關係而發生的其他糾紛，人民法院可以照本意見最相類似的規定予以處理。
第六條業主擅自改變物業用途，致使物業服務成本增加，物業服務人要求業主增加物業服務費用的，人民法院應予支持。但當事人另有約定的除外。
第七條物業服務人以業主未給付物業服務費用為由，拒絕履行物業服務合同的，人民法院不予支持。但業主拖欠物業服務費用造成物業服務人不能正常運營的除外。
第八條業主拖欠物業服務費用，物業服務人停止對業主供應水、電、氣等服務，造成業主損害，業主要求物業服務人承擔損害賠償責任的，人民法院應予支持。
業主拖欠水、電、氣費用，物業服務人受水、電、氣供應企業的書面委託，停止對業主供應水、電、氣等服務，造成業主損害，業主起訴要求物業服務人承擔賠償責任的，人民法院不予支持。
第九條物業服務合同中約定的在拖欠物業服務費用時應當給付的滯納金，應當視為違約金。當事人要求予以調整的，人民法院應予支持。
第十條物業服務合同中明確約定物業服務人具有協助管理物業管理區的公共秩序、安全防範、消防、交通等義務，包括安全監控、巡視、門崗、執勤等，物業服務人未能履行或者未能完全履行應盡義務，致使業主人身或者財產受到第三人侵害，業主起訴請求物業服務人承擔相應賠償責任的，人民法院應予支持。
第十一條物業服務人將業主提供的物業服務用房出租或者用於經營，所獲得的收益按照雙方的約定確定其歸屬或者用途;沒有約定或者約定不明確的，應當用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施、設備的維修、養護，剩佘部分按照業主大會或者業主的決定使用。
第十二條業主委員會擅自訂立、變更或者解除物業服務合同，業主大會不予追認的，應當認定業主委員會的訂立、變更或者解除物業服務合同的行為對全體業主不發生效力，由此產生的後果由業主委員會中負有責任的個人承擔。
第十三條物業服務合同被確認無效後，已經提供物業服務的物業服務人要求業主參照合同約定的物業服務費用標準給付相應的服務費用的，人民法院應予支持。造成損失的，有過錯的一方應當予以賠償;雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
第十四條為維護全體業主的利益，業主委員會具有訴訟主體資格。業主委員會承擔的民事責任以及為訴訟所支出的費用，由全體業主承擔。
業主委員會怠於起訴、應訴或者作為第三人蔘加訴訟的，經專有部分建築面積佔建築區劃內總建築面積過半數且人數佔全體業主過半數的業主同意的業主可以自己的名義起訴、應訴或者作為第三人蔘加訴訟，業主大會議事規則或管理規約另有約定的除外。
沒有成立業主委員會的，由全體業主起訴、應訴或者作為第三人蔘加訴訟。
因業主的專屬權益而發生的物業服務合同糾紛，應當由該業主起訴、應訴或者作為第三人蔘加訴訟。
第十五條物業服務人要求業主給付物業服務費用的訴訟時效期間，從最後一期物業服務費用的履行期限屆滿之曰起計算。
第十六條業主與業主大會、業主委員會之間因業主大會、業主委員會的召開、決議等行為而發生的糾紛，應由當地政府房地產行政主管部門處理，當事人向人民法院提起民事訴訟的，不予受理。但法律另有規定的除外。
第十七條本意見自下發之日起施行。
本意見施行後受理和正在審理的第一、二審案件適用本意見的規定;在本意見施行前已經終審，當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本意見的規定。
本院以前有關規定與本意見相牴觸的，不再適用。
本意見施行後，法律、行政法規和司法解釋做出新規定的， 從其規定。
二、物業糾紛類型有哪些?
1、無物業服務合同的物業糾紛
有不少物業管理企業與業主委員會或業主之間未訂立書面合同，在無合同約定並無規約可依的情況下，雙方就十分容易發生糾紛，而且無法得到很好地解決，所以物業服務合同還是很重要的，業主需要重視簽訂物業服務合同，不要輕易忽略。
2、物業費用標準問題的糾紛
普通住宅的物業管理服務費是政府指導價，確立費用時應以物業管理服務的合理成本為基礎，以業主的經濟承受能力進行綜合測算，而其他住宅，必須經業主或業主委員會協議約定。但實際上，物業費用沒有具體的標準，物業公司就會產生亂收費的現象，也就會產生糾紛。
3、業主拒交物業管理費的糾紛
業主拒絕交費可能是無理拒絕，也可能是物業管理企業提供的服務質量達不到合同約定標準，還可能是因公共費用的分攤不合理，這就需要根據實際不同的情況進行處理。
4、物業管理企業違約的糾紛
物業管理企業的違約行為主要表現在對公用部位、共用設施設備維護管理不善;對物業管理區域內的環境衞生、綠化、公共秩序等未盡管理職責，造成物業環境惡化等，這時物業管理企業需要依法承擔違約責任。
5、物業糾紛處理方法不當
目前，不少物業公司對物業糾紛和和與業主的糾紛經常採用不適當的方法處理，如暴力解決、對簿公堂等，結果不僅難以解決根本問題，反而容易激化矛盾。
不同省市的高級法院可能會結合當地的實際民情制定適宜於當地的法律規範。各地法院在受理物業糾紛等的糾紛案件之後，需要結合遵守當地的法律規定，否則若是適用錯誤的法律規範審理案件，將極有可能導致審理的結果無效。
