物業管理糾紛怎麼解決?
物業管理糾紛原因
(一)業主與物業管理企業理念滯後時致今天，仍然有大量人們對物業管理的認識停留在計劃經濟時代的單位管理或房管所管理模式上,無論是物業公司還是業主對物業管理的認識均有不成熟之處。特別是內地這種情況更普遍。據記者調查，西安市民對物業管理存在的問題可概括為六個方面：97%的業主稱小區物業管理部門不是根據業主意願公平選聘產生，而是由開發商“欽定”的，小區業主合法權益無法得到保障;86%的業主認為小區物業收費不透明，更有60%的業主稱不瞭解物業部門收費的用途，而行政主管部門的指導無從談起;參與調查的70%以上的業主對物業服務不滿意，同時認為業主無法行使屬於自己的權利;在參與調查的市民中，有一半以上的人稱不知道小區物業管理的政府行政主管部門是誰;參與者中，近90%的業主稱小區不能按時召開業主大會，其中不少業主稱小區沒有召開業主大會卻產生了業主委員會，懷疑是物業管理部門暗箱操作;在“您對小區物業管理不滿時採取何種方式解決?”的調查項中，近30%的小區業主通過“爭吵”解決物業糾紛。
(二)物業管理規模小，規模不經濟，經營管理困難規模不經濟的問題。物業管理行業有一種説法，如住宅小區的管理面積在5萬平方米以下者往往是虧損的，5-8萬平方米才收支平衡，8萬平方米才有贏利可能。但目前很多物業管理項目面積較少，整體上很難達到規模經營水平。據據統計，物業管理較成熟的廣東省，截止2004年底物業管理覆蓋率也只有為40%。物業管理企業有3000餘家，管理項目1.2萬個,平均管理4個項目，管理面積5億平方米，每個公司平均管理面積只有16.7萬平方米，每個項目只有4.2萬平方米。物業公司管理項目少，面積少的現狀，反應了物業管理正常的市場競爭機制尚未形成，使物業管理企業難以走出經營困境，服務質量自然難以保證。
(三)行業隊伍素質偏低，人才短缺物業管理作為專業化的管理，需要各類高素質的管理人才。但由於我國物業管理專業教育起步晚，培養的人才有限，加之尚未建立起完善的行業管理標準和從業人員行為規範，在職專業物業管理人員的培訓不足和各種上崗專業培訓流於形式、監管不足，更加之觀念上認為物業管理無需高素質人員的誤區等，使得我國物業管理行業從業人員整體素質偏低，制約了行業的良性發展，影響行業地位的提高。
(四)物業糾紛處理方法不當，解決物業糾紛的有效途經不夠目前，不少物業公司對物業糾紛和和與業主的糾紛經常採用不適當的方法處理，如暴力解決、對簿公堂等，結果不僅難以解決根本問題，反而容易激化矛盾。據新京報報導，2005年10月30日晚，朝陽區57名欠交物業費、未履行判決的業主被法院強制執行，其中16人被司法拘留。事隔整1月在北京市朝陽區法院強制執行物業費一個月後對朝陽區被強制執行小區百名業主進行的問卷調查表明：超七成業主認為強制執行不會促使他們交納物業費，而其後物業公司提供的服務也沒有改善。調查結果統計顯示：6.1%的業主對小區物業服務滿意，65.9%的業主選擇了不滿意;同時42.7%的業主也意識到拒交物業費不能促使物業改善服務。對於強制執行後的影響，76.8%的業主認為，強制執行不會促使他們積極繳納物業費;73.2%的業主感到強制執行後，物業的服務並未得到改善;68.3%的業主認為，強制執行後，業主和物業的關係惡化了。
解決方式
調解
物業管理民事糾紛的調解,包括民事調解和行政調解兩種。民事調解由爭議雙方當事人共同選定一個機構、組織和個人,由第三方依據雙方的意見和授權提出解決意見,經雙方同意並執行,由此化解糾紛。
但此種方式的調解不具有法律效力。調解結束後,當事人一方如不執行,則前功盡棄。物業管理糾紛的行政調解則是藉助政府主管部門的力量進行調解處理,如一方不遵守執行,則要藉助司法程序來解決。
仲裁
可以通過仲裁途徑解決的應是民事性質的爭議,主要是基於合同的糾紛或財產權益糾紛。依據我國<仲裁法>的規定:"平等主體的公民、法人或其他組織之間發生的合同糾紛和其他財產權益糾紛,可以仲裁。"
仲裁解決物業管理糾紛必須有當事人認定的仲裁協議。
仲裁協議有兩種方式:一種是在訂立合同時就約定一個條款,説明一旦有爭議就提交仲裁,這叫仲裁條款;另一種方式是雙方當事人出現糾紛後臨時達成提交仲裁的書面協議。仲裁協議要寫明以下內容:
1)請求仲裁的意思表示;
2)仲裁事項;
3)選定的仲裁委員會。
物業管理糾紛申請仲裁的一般程序是:
(1) 一方當事人向選定的仲裁委員會提交仲裁申請書;
(2) 仲裁委員會於收到申請書後5日內決定立案或不立案;
(3)立案後在規定期限內將仲裁規則和仲裁員名冊送達申請人,並將仲裁申請書副本和仲裁規則、仲裁員名冊送達被申請人。
(4)被申請人在規定期限內答辯,雙方按名冊選定仲裁員。普通程序審理時由三名仲裁員組成,雙方各選一名,仲裁委員會指定一名任首席仲裁員;案情簡單、爭議標的小的,可以適用簡易程序,由一名仲裁員審理;
(5)開庭:庭審調查質證、辯論、提議調解;
(6)製作調解書或調解不成時製作裁決書;
(7) 當事人向法院申請執行。
與司法審判的兩審終審制不同,仲裁裁決是一裁終局的。
訴訟
當事人通過訴訟方式解決民事、行政糾紛是較常見的方式。
訴訟的管轄是人民法院。與仲裁明顯不同,人民法院對已提交訴訟的當事人的管轄是強制性的。
物業管理民事糾紛的訴訟程序大體上有以下幾個步驟:
(1) 當事人一方(原告)提交起訴狀,起訴至法院;
(2) 法院審查立案後將起訴狀副本送達被告;
(3)被告提交答辯狀;
(4) 開庭:調查、辨論、調解;
(5) 製作調解書或一審判決書;
(6)雙方均不上訴,則判決書生效;如一方不服提起上訴,即進入二審程序;
(7)二審審理:製作二審調解書或下達二審判決書,此為終審判決,不得上訴;
(8) 申請執行。
無論仲裁還是司法訴訟,均應貫徹合法、公開、公平、公正的原則,即以事實為根據,以法律為準繩。主要依據物業管理條例可能還涉及到民法通則、物權法、房地產法、合同法等法律與物業管理等相關地方性法規規章。
