（2013）梧民三終字第2號黎XX、甘XX訴葉X、周XX房屋買賣合同糾紛一案而審民事判決書

上訴人（一審被告）黎XX，女。

委託代理人甘XX（與黎XX系夫妻關係），男，1943年4月2日出生，漢族，住梧州市新興XX房。

上訴人（一審被告）甘XX（與黎XX系母子關係），男。

上訴人黎XX、甘XX的委託代理人覃彪，廣西東中律師事務所律師。

被上訴人（一審原告）葉X，男。

被上訴人（一審原告）周XX（與葉X系夫妻關係），女。

被上訴人葉X、周XX的委託代理人陳XX，XXX律師。

上訴人黎XX、甘XX因房屋買賣合同糾紛一案，不服梧州市蝶山區人民法院（2012）蝶民初字第454號民事判決，向本院提出上訴。本院於2012年12月7日受理後，依法組成合議庭，於2013年1月10日公開開庭審理了本案。上訴人黎XX及其委託代理人甘XX，上訴人黎XX、甘XX的委託代理人覃彪，被上訴人葉X、周XX的委託代理人陳XX到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

一審法院經審理查明，2011年11月12日，原告葉X將屬其與妻子周XX共有的坐落於梧州市新興XX房（建築面積111.82平方米）以395000元價格賣給被告黎XX、甘XX，雙方簽訂了《房地產買賣合同》。合同第二條第2點約定雙方辦理過户的所有交易税費、手續費和評估費等由被告負擔；第三條約定房款分兩次付清，第一次於2011年11月16日雙方到房地產交易中心辦理產權過户手續時支付280000元，第二次於辦理產權證後由被告到梧州市住房公積金管理中心辦理貸款完畢後即時支付完餘下的房款；第五條約定若被告未按合同規定的付款方式時間付款，每逾期一日按照逾期金額的1‰支付違約金；第十一條其他事項約定被告應於2012年5月30日前支付購房款395000元給原告。合同簽訂後，被告於2011年11月17日支付購房款280000元給原告葉X，2011年11月26日原告將訟爭的房屋交給被告居住。2012年1月6日、2012年3月20日被告分別取得了過户後的房屋所有權證和國有土地使用證，辦理過户手續的所有費用均由被告支付，被告並於2011年12月21日繳納了個人所得税11471.47元。2012年7月4日，被告辦理並取得了住房公積金貸款90000元后即時將該款支付給了原告，餘下房款25000元，被告以其所支付的個人所得税11471.47元應由原告支付，並應予以扣減為由拒絕支付給原告。為此，原告於2012年7月23日發函要求被告於2012年7月26日前付清，但被告至今仍未支付，原告訴至該院請求判令被告向原告支付25000元購房餘款，並支付逾期付款違約金1550元，本案訴訟費用由被告負擔。庭審中，原告撤回要求被告支付逾期付款違約金1550元的訴訟請求。

一審法院審理認為，原告葉X與被告黎XX、甘XX於2011年11月12日簽訂的《房地產買賣合同》是在平等、自願的前提下所訂立的合同，且不違反法律、法規，應為有效合同，雙方應按合同全面履行義務。原告已將訟爭的房屋交付給被告使用，並協助被告辦理該房屋產權的變更過户手續，履行了其應履行的義務，被告應按合同的約定將未支付的房款支付給原告。根據合同第二條第2點雙方辦理過户的所有交易税費、手續費和評估費等由被告負擔的約定，該院認為被告所繳交的個人所得税11471.47元應包含於合同約定的所有交易税費之內，故在原告交付訟爭房屋給被告使用，協助被告辦理該房屋產權的變更過户手續並取得住房公積金貸款後，被告應將餘下的房款25000元支付給原告，但被告以個人所得税11471.47元應由原告繳交，其已代原告繳交的個人所得税應扣減為由拒絕支付餘下房款25000元給原告，被告的行為已構成違約。訴訟中，原告撤回要求被告支付逾期付款違約金1550元的訴訟請求，是其真實意思表示，該院予以准許。原告起訴要求被告支付房款25000元，理據充分，該院依法予以支持。被告以出賣房屋應繳納的個人所得税11471.47元應由原告承擔，為此減除被告為原告代墊的個人所得税後，被告應支付購房款13528.53元給原告的抗辯理由不能成立，該院不予採納。根據《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百零九條、第一百六十一條的規定，判決：被告黎XX、甘XX於本判決生效之日起十日內共同支付購房款25000元給原告葉X、周XX。本案案件受理費464元，減半收取為232元（原告已預交），由被告黎XX、甘XX負擔。

上訴人黎XX、甘XX不服一審判決，上訴稱，房屋轉讓所得個人所得税是房屋交易完成後房屋轉讓方根據國家有關規定及其個人和房屋增值情況而繳交的，並非在房屋交易過程中產生。依據上訴人與被上訴人簽訂的《房地產買賣合同》約定，上訴人承擔的是所有“交易”税費即“交易過程中”所產生的税費，並不包含被上訴人自己承擔的個人所得税。一審判決認定上訴人所繳交的個人所得税包含於合同約定的所有交易税費之內，不符合法律規定及通俗理解，是錯誤的。上訴人代被上訴人繳交的個人所得税11471.47元應由被上訴人承擔。扣減該款後，上訴人實際還應支付房款餘額13528.53元給被上訴人。請求二審法院撤銷一審判決，改判上訴人尚需支付13528.53元給被上訴人。

被上訴人葉X、周XX辯稱，在房屋辦理過户手續時，須將繳交個人所得税的《梧州市地方税務局個人住房交易納税申報審批表》交給房地產管理部門後，房地產管理部門才辦理房屋過户手續，而這些辦理階段均是在交易過程中，不是在交易完成後。所以，個人所得税在房屋交易過程中產生，屬於雙方合同約定的“雙方辦理過户的所有交易税費”範圍，應由上訴人依約承擔。一審判決認定事實清楚，證據充分，適用法律正確，請求二審法院駁回上訴人的上訴請求，維持一審判決。

二審期間，上訴人主張個人所得税並非在房屋交易過程中產生，該税應由被上訴人承擔。為此提供國税發（2006）108號《國家税務總局關於個人住房轉讓所得徵收個人所得税有關問題的通知》，以及1999年12月2日《財政部、國家税務總局、建設部關於個人出售住房所得徵收個人所得税有關問題的通知》（均為複印件）為證。

經本院審理查明，2011年11月17日，被上訴人（甲方，賣方）與上訴人（乙方，買方）在梧州市房地產交易中心監證下，又簽訂一份《房地產買賣合同》，合同約定：“甲方自願將屬其所有的坐落在新興一路250號401房出售給乙方；上述房地產辦理過户手續所需要繳納的税、費，由乙方承擔”。本院二審查明的其他事實與一審查明的事實一致。

本院認為，上訴人與被上訴人通過自願協商於2011年11月12日簽訂的《房地產買賣合同》合法有效，雙方均應依照合同約定及時全面履行各自的義務。本案爭議的焦點是個人所得税由誰承擔的問題。依據相關法律規定，被上訴人作為房屋出售方是個人所得税的繳納義務人，但法律並未禁止由房屋買受方承擔個人所得税，上訴人與被上訴人可以約定個人所得税由房屋買受方即上訴人承擔。上訴人與被上訴人在兩份《房地產買賣合同》中約定：雙方辦理過户的所有交易税費，手續費和評估費等由買方（上訴人）負擔；房地產辦理過户手續所需要繳納的税、費由買方（上訴人）承擔。依據上述約定，上訴人、被上訴人對於房屋辦理過户手續所需繳納的費用範圍，以及繳納税費的義務承擔人均是明確的；同時，上訴人繳納個人所得税的時間在前，取得過户的房屋所有權證在後，説明房地產管理部門在審查房屋交易的完税憑證後發放房屋所有權證，個人所得税屬於房屋辦理過户手續所需繳納的税金，因此，上訴人繳交的個人所得税既包含於合同約定的辦理過户的所有交易税費，手續費和評估費等費用之內，亦屬於合同約定的房屋辦理過户手續所需繳納的税、費範圍，應由上訴人承擔。上訴人與被上訴人於2011年11月12日簽訂的《房地產買賣合同》約定新興一路250號401房屋成交價為395000元，上訴人已支付購房款370000元，尚欠購房款25000元未付，一審法院據此判決上訴人支付購房款25000元給被上訴人正確，本院予以維持。上訴人主張個人所得税應由被上訴人承擔，理據不充分，本院不予採納。綜上所述，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

本案二審案件受理費464元，由上訴人黎XX、甘XX負擔。

本判決為終審判決。

審　判　長　　周XX

審　判　員　　李XX

代理審判員　　朱XX

書　記　員　　樑XX

相關法律條文：

《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條

第二審人民法院對上訴案件，經過審理，按照下列情形，分別處理：

（一）原判決、裁定認定事實清楚，適用法律正確的，以判決、裁定方式駁回上訴，維持原判決、裁定；

（二）原判決、裁定認定事實錯誤或者適用法律錯誤的，以判決、裁定方式依法改判、撤銷或者變更；

（三）原判決認定基本事實不清的，裁定撤銷原判決，發回原審人民法院重審，或者查清事實後改判；

（四）原判決遺漏當事人或者違法缺席判決等嚴重違反法定程序的，裁定撤銷原判決，發回原審人民法院重審。

原審人民法院對發回重審的案件作出判決後，當事人提起上訴的，第二審人民法院不得再次發回重審。