申XX與龍井市XX公司房屋買賣糾紛一審民事判決書

原告（反訴被告）申XX，女，朝鮮族，1977年2月2日出生，現住延吉市。

委託代理人王美玲，吉林海蘭江律師事務所律師。

被告（反訴原告）龍井市XX公司（以下簡稱XX公司），住所地為龍井市。

法定代表人孔XX，該公司總經理。

委託代理人卜XX，該公司業務經理。

原告（反訴被告）申XX訴被告（反訴原告）XX公司房屋買賣糾紛，本院受理後，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告（反訴被告）申XX的委託代理人王美玲、被告（反訴原告）XX公司的委託代理人卜XX到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告（反訴被告）申XX訴稱，我與被告簽訂了房屋買賣合同，購買位於龍延世家12號樓2單XX，合同約定的付款方式為先交付房款31000元，餘款46000元辦理按揭付款；房屋交付的時間為2008年6月30日。在合同履行中，被告沒有按期交付房屋，我於2008年10月22日向被告交付了15200元，因被告先行違約，我沒有交付剩餘的15200元預付款。2010年至2011年期間，我去美國務工，未在國內。被告在沒有按期交付房屋的情況下進行了訴訟，一審法院作出瞭解除合同的缺席判決，因此我要求被告返還15200元預付款及支付自解除之日起的利息（2011年9月15日起至判決之日為止，按照銀行同期貸款利率計算）。

被告（反訴原告）XX公司辯稱，因原告與被告之間簽訂的房屋買賣合同已解除，本應向原告返還15200元的房款，但因原告有違約行為，我方只能根據原告應支付的違約金，以多退少補的原則處理。

反訴原告（本訴被告）XX公司訴稱，2008年10月22日，原告與我公司簽訂了房屋買賣合同，原告購買位於龍延世家12號樓2單XX，面積64.24平方米。總價款為77000元的房屋。當日原告交付房款15200元，之後未再來過我公司，因原告未繳納剩餘的房款61800元，我公司多次催繳無果，根據《商品房買賣合同》第七條第一款規定，向龍井市人民法院起訴要求解除與原告的房屋買賣合同。2011年9月15日，龍井市人民法院作出判決，解除原告與被告之間的房屋買賣合同。在合同存續期間，根據《合同法》的有關規定，我公司向原告主張欠房款的違約金18540元（61800×30％），2008年至2010年取暖費4503元（1501元／年×3年）及取暖費滯納金7623.58元（2008年10月22日至2011年9月15日，共計1058天；2008年至2009年取暖費滯納金1501元×0.1%×1058天=1588.06元；2009年至2010年取暖費滯納金1501元×0.1%×693天=1040.19元；2010年至2011年取暖費滯納金1501元×0.1%×328天=492.33元）、物業費925元（0.4元／月×64.24平方米×36個月）、二次供水加壓費270元（7.5元／月×36個月），共計27358.58元。

反訴被告（本訴原告）申XX辯稱，根據證據規則的規定提起反訴的時間是舉證期限屆滿之前提出，但反訴原告超過這一期限；合同中沒有約定交款時間，因此不存在違約行為，且未收到催款通知書，也沒有證據證明將催款通知書送達我方；反訴原告的訴訟請求已經過了兩年的訴訟時效；反訴原告的違約金計算方法沒有依據，取暖費、物業費計算時間過長且數額過高，房屋驗收時間為2009年11月份，現反訴原告也無證據證明實際交房時間，按照合同約定反訴原告違反合同違期交房，因此2008年開始收取取暖費、物業費明顯不合理。請求法院駁回反訴原告的訴訟請求。

原告（反訴被告）申XX向本院提供的證據有：

1.原告申XX的身份證複印件一份，證明原告申XX的訴訟主體資格。

被告對該證據未提出異議，且該證據來源合法，內容客觀真實，與本案有關聯，故本院對該證據予以採信。

2.商品房買賣合同書複印件一份，證明房屋交付時間為2008年6月30日，且合同中未約定原告的付款時間。

被告對該證據提出異議，認為房屋交付時間並非2008年6月30日，原告交付房款時間應為2008年10月22日，且合同中也沒有約定明確的付款時間。

本院認為，該證據來源合法、內容客觀真實，與本案有關聯，故本院對該證據的真實性予以確認。

3.（2011）龍民一初字第562號民事判決書複印件一份，證明原告已繳納的房款為15200元；房屋買賣合同已經解除，判決中未認定原告已經繳納的15200元房款歸被告所有；被告暫時不追究原告的違約責任。

被告對該證據提出異議，認為被告是因找不到原告才起訴解除房屋買賣合同。

本院認為，該證據系已生效民事判決書，故本院對該證據予以採信。

被告（反訴原告）XX公司向本院提供的證據有：

1.被告組織機構代碼證複印件一份，證明被告的訴訟主體資格。

原告對該證據未提出異議，且該證據來源合法，內容客觀真實，與本案有關聯，故本院對該證據予以採信。

2.清算單一份，證明原告的違約責任及計算方式，即原告應支付的違約金為319941.70元。

原告對該證據提出異議，認為違約金計算金額過高，計算時間不合理；取暖費、物業費、二次供水加壓費的計算時間過長，應按照3年計算，我方認為只有一個供暖年度，即2010年-2011年度，且滯納金天數應按照供暖天數6個月計算；物業費計算時間過長，房屋始終沒有交付使用，不應向原告主張；二次供水加壓費應由供水公司收取，被告應提供相應的繳費收據予以佐證；原告起訴的主體是龍井市XX公司，而該證據中所蓋的是延邊建議房地產公司。

本院認為，被告（反訴原告）該證據中所蓋的公章並非本案中被告（反訴原告），故本院對該證據不予採信。

本院根據庭審舉證、質證採信的證據及原、被告的陳述，綜合認定如下事實：

本案雙方當事人申XX與XX公司於2008年10月22日簽訂了商品房買賣合同，合同約定XX公司將位於龍井市濱海XX“龍延世家”12號樓2單元101室建築面積為64.24平方米的房屋，以77000元的價格賣給申XX，付款方式為驗收合格就付清房款。申XX於2008年10月22日交付了15200元，剩餘房款61800元以種種理由未付。該房屋於2009年11月20日驗收合格。XX公司於2011年3月15日發出催款通知書，同年5月4日發出解除合同書並貼在申XX購買的房門上，但申XX未付剩餘的房款。XX公司訴至龍井市人民法院，要求解除雙方的房屋買賣合同。龍井市人民法院於2011年9月15日作出（2011）龍民一初字第562號民事判決書，判決解除申XX與XX公司簽訂的龍延世家12號樓2單XX房屋的商品房買賣合同。XX公司在該案中未追究申XX的違約責任。

另查明，2011年9月15日在龍井市人民法院作出（2011）龍民一初字第562號民事判決書後，XX公司未向申XX主張過合同違約責任。

本院認為，申XX與XX公司的房屋買賣合同已經解除。合同解除後XX公司應返還申XX的已付購房款。且雙方簽訂的合同中無若解除合同不予返還已付購房款及利息的約定，根據公平原則，XX公司應向申XX一併予以返還購房款及利息。故本院對本訴原告申XX的要求返還購房款15200元及利息（2011年9月15日起至判決之日為止，按照中國人民銀行同期貸款利率計算）的訴訟請求予以支持。反訴原告要求申XX支付違約金的訴訟請求，應當在法定規定的訴訟期限內向申XX主張權利，但XX公司在2011年9月15日龍井市人民法院作出（2011）龍民一初字第562號民事判決書後一直未向申XX主張過違約責任，亦未能舉證證明在訴訟時效期限內向申XX主張權利，或舉證證明訴訟時效中斷、中止的法定事由，故應當認定反訴原告XX公司的訴訟時效已過，喪失勝訴權。故本院對反訴原告XX公司要求反訴被告申XX承擔違約責任的訴訟請求不予支持。本院依照《中華人民共和國合同法》第九十七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，《最高人民法院關於民事訴訟證據的若干規定》第二條第二款，《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條之規定，判決如下：

一、本訴被告龍井市XX公司於本判決發生法律效力10日內向本訴原告申XX返還已付購房款15200元及利息（利息從2011年9月15日起至判決之日止，按中國人民銀行同期貸款利率計算）。

二、駁回反訴原告龍井市XX公司的訴訟請求。

如果被告未按本判決指定的期間履行金錢給付義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本訴案件受理費180元及反訴案件受理費484元，共計664元，由XX公司負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀並按對方當事人的人數提供副本，上訴於延邊朝鮮族自治州中級人民法院。

審　判　長　　金雲霞

人民陪審員　　李學峯

人民陪審員　　樸麗娜

書　記　員　　全　金