合同糾紛 代理上訴人 - 獲一中院二審改判 駁回對方全部訴訟請求
羅XX與楊XX定金合同糾紛二審民事判決書
案號：（2020）滬01民終1709號
上訴人（原審被告）：羅XX，男，1980年11月22日出生，漢族，住上海市浦東新區。
委託訴訟代理人：馬惠惠，上海XX律師事務所律師。
被上訴人（原審原告）：楊XX，女，1935年1月27日出生，漢族，住上海市靜安區。
委託訴訟代理人：曹X，上海市XX律師事務所律師。
上訴人羅XX因與被上訴人楊XX定金合同糾紛一案，不服上海市浦東新區人民法院（2019）滬0115民初76980號民事判決，向本院提起上訴。本院於2020年2月10日立案後，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。
羅XX上訴請求：撤銷一審判決，改判駁回被上訴人一審全部訴訟請求。事實和理由：一、雙方的《房地產買賣居間合同》（以下簡稱居間合同）明確約定房款人民幣（以下同）90萬元應該在2019年1月30日前支付，但一審判決認定該筆款項應該在購買政府部門享有的產權份額後支付，缺乏依據，是主觀推斷，加重了上訴人的義務；二、2019年3月31日，被上訴人以三證保管的問題要求上訴人返還定金，該理由無法成為不安抗辯權的理由亦不能作為解除合同的理由，合同的解除系以被上訴人放棄定金為前提的合意解除；三、被上訴人提出所謂的不安抗辯的理由是證件保管問題，但三證保管在小額貸款公司並不能導致合同目的無法實現，無論在前期交易過程中還是合同解除後與案外人的交易過程中亦從未因此問題受到過阻礙，被上訴人所謂不安抗辯權的理由不能成立；四、在合同約定的付款時間前被上訴人從未向上訴人提出不安抗辯權，被上訴人的行為不符合行使該權利的前提；五、被上訴人直至2019年3月31日才向上訴人提出以三證保管問題解除合同，但在2018年底被上訴人就已經知曉保管的情況，被上訴人該行為並非行使不安抗辯權，而是為避免因其自身延遲付款造成違約。綜上所述，請求支持上訴人的上訴請求。
楊XX辯稱，不同意上訴人的上訴請求。一、90萬元按照居間合同的約定應該是支付給國家房屋管理部門的，需要相關部門審核才能支付，審核工作直到3月，一審判決對此已經查明；二、雙方不存在被上訴人放棄定金的合意；三、本案合同無法繼續履行的原因不僅是三證保管問題，小貸公司要求參與到房屋過户的事項、提出先歸還其部分借款，這些要求超出了合同的約定。請求駁回上訴，維持原判。
楊XX向一審法院起訴請求：1.要求判令羅XX向楊XX返還定金人民幣136,000元；2.本案訴訟費用由羅XX承擔。
一審法院認定事實：上海市浦東新區XX路XX弄XX號XX室房屋（以下簡稱係爭房屋）系羅XX購買的經濟適用房。經上海XX有限公司（以下簡稱XX公司）居間，楊XX作為買受方（乙方），羅XX作為出售方（甲方），雙方就係爭房屋簽訂了《房地產買賣居間合同》一份，居間合同落款日期楊XX署期為2018年11月25日，羅XX署期為2018年11月26日。居間合同約定，羅XX將係爭房屋轉讓給楊XX，轉讓價為225萬元，並約定了付款、交房、過户等買賣合同條款，其中約定，2019年1月30日前，乙方向甲方支付房款90萬元；定金數額為13萬元；居間合同還約定，甲乙雙方約定，於2019年2月20日前按本合同約定的主要買賣條件至上海市浦東新區XX路XX號XX（中國）房產交易服務中心處簽署《上海市房地產買賣合同》。居間合同還手寫約定，甲方收到定金13萬元用於銀行貸款，收到90萬元用於國家40%買斷，不可挪做他用。
居間合同簽訂後，楊XX於2018年11月29日向羅XX支付了定金13萬元。2018年12月3日，楊XX又向羅XX支付定金6,000元，羅XX出具《收款收據》，內容為：本人收到楊XX定金6,000元，另外本人承諾在該房屋國家的40%產權買斷付款當日將房屋交付給下家楊XX並對該房屋水電費結清。
2018年12月，羅XX向經適房管理部門申請購買政府產權份額，遞交申請時，楊XX、羅XX、居間方及羅XX的小額貸款公司均在場，羅XX的房屋產權證、身份證及户口簿在小額貸款公司處保存，辦理申請手續時，小額貸款公司當場將三證取出給羅XX使用，辦理完畢後即將三證取回。
2019年3月，經適房管理部門通過羅XX申請，並限期在2019年4月15日之前支付購房款。之後，羅XX通知楊XX。
2019年3月31日，楊XX女兒與羅XX及上海XX有限公司法定代表人錢X等商談，楊XX提出買賣雙方交易時羅XX並未告知產證押在小額貸款公司的情況；羅XX提出已和小額貸款公司説好，90萬元房款裏拿出來4萬元，小額貸款公司會將產證給羅XX使用；楊XX要求羅XX將定金返還。
2019年4月12日，羅XX電話通知楊XX女兒，楊XX女兒稱羅XX房產證押在小額貸款公司，楊XX不願意冒這個風險，不再購買係爭房屋了。
2019年4月14日，楊XX、羅XX與居間方工作人員一起商談，楊XX提出，因羅XX對外債務問題，其不敢再繼續購買係爭房屋，定金也不要了。
之後，羅XX於2019年5月29日與案外人簽訂居間合同、於2019年6月6日簽訂買賣合同，以225萬元價格將係爭房屋出售給案外人。
一審另查明，XX公司現已註銷。
一審庭審中，羅XX陳述，因係爭房屋系經濟適用房，從申請購買政府產權份額到實際購買大約需要2個月時間，所以合同約定了90萬元房款的付款時間為2019年1月30日之前；楊XX對此陳述予以認可，並提出，因居間方提出係爭房屋三證不在羅XX處，無法繼續購買，故其沒有支付90萬元房款。羅XX還陳述，居間合同中所指的銀行還款是指房屋公積金貸款，但其已於簽訂合同時告知楊XX其還有對外債務；其向小額貸款公司貸款了10萬元，並將三證放在小額貸款公司，每次需要用三證辦事情時，小額貸款公司會將三證給羅XX；楊XX陳述，簽訂合同時，羅XX出示的是身份證、户口簿複印件，產證有但是在小額貸款公司；居間合同簽訂後，楊XX才知道羅XX在外有小額貸款，並將三證押在了小額貸款公司。庭審中，楊XX、羅XX對居間合同解除均無異議，但羅XX不同意返還定金。
一審法院認為，現雙方對居間合同解除均無異議，楊XX要求返還定金，羅XX要求沒收定金，本案爭議焦點為合同解除是否系楊XX違約造成。根據本案查明事實，雙方約定的交易流程為：居間合同簽訂後，由羅XX向相關部門申請購買政府產權份額，申請通過後，楊XX支付90萬元購房款專用於購買政府產權份額，雙方再簽訂正式房屋買賣合同。現雙方合同履行到羅XX遞交購買政府產權份額手續時，楊XX發現係爭房屋的產權證及羅XX的身份證、户口簿均由羅XX借款的小額貸款公司保存，因買賣房屋對普通人而言系重大事項，係爭房屋的產權證、出賣人的身份證等證件能否正常提交涉及房屋的交易安全，在此情況下，因羅XX將三證押在小額貸款公司的行為，使楊XX對羅XX能否繼續正常履行合同產生合理懷疑，從而對其應支付的90萬元房款的資金安全產生不安，一審法院認為，其拒絕繼續付款的行為實為主張不安抗辯權。之後，羅XX亦未向小額貸款公司取回三證以消除楊XX的合理懷疑或提供其他擔保，由此，楊XX拒絕繼續支付90萬元房款的行為並不構成違約。現羅XX已將係爭房屋轉售他人，雙方合同已解除，依據合同解除的法律後果，羅XX應將已收取的定金返還。故對楊XX之訴請，一審法院予以支持。
一審法院判決：羅XX應於判決生效之日起十日內返還楊XX定金136,000元。負有金錢給付義務的當事人如未按判決指定的期間履行給付義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費3,020元，減半收取計1,510元，由羅XX負擔。
二審中，當事人沒有提交新證據。經審理查明，一審法院認定的事實無誤，本院依法予以確認。
本院另查明，一審審理中，上訴人提供了一份2019年4月14日上訴人及其父親、被上訴人及其女兒與居間方工作人員三方商談的錄音證據，該錄音最後被上訴人楊XX稱“我們十三萬六也不要你一分錢了”，上訴人稱“行，我知道你們意思了，好吧”，周女士（被上訴人楊XX女兒）稱“本來我是不願意的，一定要打官司，我老媽説算了，那我就算了，她的錢，還要怎麼辦呢”，上訴人父親稱“我的意思説，如果你能這個考慮一下，大家都是很圓滿的，我們也不想佔這個便宜”，周女士稱“算了算了，既然是我老媽的錢，她要這樣決定就聽她的唄，對吧。我也不聽小孩的，算了，這錢都是她的，算了。就再見吧。”被上訴人方隨即離開。一審庭審中被上訴人對上述談話錄音的真實性無異議。
本院認為，本案二審的爭議焦點為被上訴人楊XX拒絕付款的行為是否構成不安抗辯權，上訴人羅XX是否應當返還被上訴人已支付的定金。根據《中華人民共和國合同法》第六十八、六十九條的規定，先履行債務的當事人有確切證據證明對方有法律規定的情形之一的，可以中止履行，並應及時通知對方。中止履行後，對方在合理期限內未恢復履行能力並且未提供適當擔保的，中止履行的一方可以解除合同。根據本案查明的事實，2018年12月羅XX向有關部門遞交申請購買政府產權份額時，羅XX、楊XX及小額貸款公司均在場，小額貸款公司當場取出羅XX的房屋產權證、身份證及户口簿（以下簡稱三證），在辦理完畢相關手續後又將三證取回。因此，至遲於2018年12月，楊XX應當已經知曉羅XX三證由小額貸款公司保管這一情形。然並無證據證明此後楊XX就此向羅XX提出異議，並要求羅XX就其履行能力提供擔保。在2019年3月羅XX通知楊XX支付房款後，楊XX即要求返還定金並表示不再購買係爭房屋。因此，楊XX的行為與行使不安抗辯權的要件並不相符，不能認定楊XX未按約支付房款的行為系行使不安抗辯權。並且，根據2019年4月14日雙方的溝通結果，應當可以認定羅XX與楊XX已形成了合同不再繼續履行、定金不予返還的合意。因此，楊XX現要求返還已付定金的訴訟請求，本院不予支持。綜上所述，上訴人羅XX的上訴請求成立，應予支持；一審判決有誤，本院予以糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規定，判決如下：
一、撤銷上海市浦東新區人民法院（2019）滬0115民初76980號民事判決；
二、駁回楊XX的訴訟請求。
一審案件受理費人民幣3,020元，減半收取計1,510元，二審案件受理費人民幣3,020元，均由楊XX負擔。
本判決為終審判決。
審判長：潘兵
審判員：婁永
審判員：劉X
二Ｏ二Ｏ年五月六日
書記員：劉X
