物業合同訴訟主體應該怎樣確定

一、物業合同訴訟主體應該怎樣確定

物業使用人有下列情形之一的，可以作為訴訟主體：

(一)物業使用人與物業管理公司直接簽訂物業管理合同的;

(二)物業使用人接受物業服務，已經與物業管理公司形成事實上的物業服務關係的;

(三)業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的;

(四)物業使用人違反《物業管理條例》和業主公約的規定的。

在上述(三)、(四)情形下，業主可以列為共同被告。

二、開發商作為訴訟主體的確定

由於許多物業管理公司是開發商的下屬企業，當業主或業主委員會以物業管理公司不履行義務或有其他嚴重違約行為為由要求解除合同時，建設單位往往以拒絕移交公共用房和管理用房或其他配套、公共設施相要挾。如果因此發生糾紛，業主或業主委員會提起訴訟的，可將物業管理公司列為被告，建設單位列為第三人，也可以直接將建設單位作為被告，以侵權為由提起訴訟。

《物業管理條例》第42條規定：“業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。”

根據上述法律規定，物業管理費是物業所有人交納的，如果要讓使用人交納，必須取得所有人與使用人達成的由物業使用人交納物業管理費的協議。因此，做為起訴物業管理費糾紛案的原告，物業管理公司必須舉證爭議物業的所有人。如所有人與使用人不一致的情況下，物業公司還要舉證使用人是誰的證據以及物業所有人與使用人達成的由物業使用人交納物業管理費的協議。

物業公司在提供物業服務時，應積極的按照我國的法律進行簽訂物業合同。小區的使用者如發現自身的合法權益受到傷害時，應按照自身簽訂的物業合同進行訴訟辦理。我國的主管部門根據這類物業條款進行相關的辦理確保自身的合法權益。