如何實現抵押權

1、抵押權實現的要件

抵押權的實現，必須具備以下要件：

(1)須抵押權有效存在。

(2)須債務已屆清償期。

(3)須債務人未清償債務。

2、抵押權的實現方法

抵押權的實現方式有三種，分別是：折價、拍賣、變賣。 若當事人就實現抵押權的方法無法達成協議的那麼抵押權人應當通過訴訟的方式由人民法院將標的物進行拍賣或者變賣從而實現其抵押權。

3、抵押權的實現與訴訟時效

抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權;未行使的，人民法院不予保護。這一規定與最高人民法院《擔保法解釋》的規定不同，大家特別應當注意。

4、清償債權

抵押財產折價或者拍賣、變賣後，其價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款依照下列規定清償：

(1)抵押權已登記的，按照登記的先後順序清償;順序相同的，按照債權比例清償;　(2)抵押權已登記的先於未登記的受償;

(3)抵押權未登記的，按照債權比例清償。

建設用地使用權抵押後，該土地上新增的建築物不屬於抵押財產。該建設用地使用權實現抵押權時，應當將該土地上新增的建築物與建設用地使用權一併處分，但新增建築物所得的價款，抵押權人無權優先受償。

土地承包經營權抵押的，或者依照物權法第183條規定以鄉鎮、村企業的廠房等建築物佔用範圍內的建設用地使用權一併抵押的，實現抵押權後，未經法定程序，不得改變土地所有權的性質和土地用途。