和本村以外的人進行農村宅基地上房屋買賣 - 能合法的了嗎？

如果是農村本集體經濟組織成員與城鎮居民之間簽訂的，國務院辦公廳《關於加強土地轉讓管理、嚴禁炒賣土地通知》和國務院《關於深化改革嚴格土地管理的決定》均有明確規定，農民住宅不得向城市居民出售，因此對農村本集體經濟組織成員與城鎮居民之間的房屋買賣合同應認定無效……農村本集體經濟組織成員與外集體經濟組織成員之間的農村房屋的買賣合同，會涉及相應宅基地使用權的轉讓，而宅基地使用權是本村集體經濟組織成員享有的權利，非本村集體經濟組織成員不能取得或者變相取得該村宅基地使用權。

因此農村本集體經濟組織成員與外集體經濟組織成員之間的農村房屋的買賣合同一般會被認定為無效。

北京在明律師事務所的宋曉峯律師認為如果存在以下兩種特殊的情形，宅基地買賣合同可能被認定為有效：

其一，在國家確定的宅基地制度改革試點地區

根據最高人民法院關於印發《第八次全國法院民事商事審判工作會議(民事部分)紀要》的通知(法〔2016〕399號)第19條之規定：在國家確定的宅基地制度改革試點地區，可以按照國家政策及相關指導意見處理宅基地使用權因抵押擔保、轉讓而產生的糾紛。

《全國人民代表大會常務委員會關於授權國務院在北京市大興區等三十三個試點縣(市、區)行政區域暫時調整實施有關法律規定的決定》(2015年2月27日第十二屆全國人民代表大會常務委員會第十三次會議通過)，確定了33個試點縣(市、區)暫時調整實施《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產管理法》中關於農村土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地管理制度的有關規定。

這一試點目前仍在延期中。

比如浙江省義烏市就是改革試點區，義務就出台了《義烏市農村宅基地使用權轉讓細則(試行)》，其第七條就明確規定了對於已完成新農村建設(含更新改造、舊村改造、“空心村”改造、“異地奔小康”工程，下同)的村莊，經村民代表會議同意，所在鎮人民政府(街道辦事處)審核，報國土局、農林局(農辦)備案後，允許其農村宅基地使用權在本市行政區域範圍內跨集體經濟組織轉讓。

其受讓人必須符合下列條件：

1.為本市行政區域範圍內的村級集體經濟組織成員;

2.在同一行政村內轉讓取得的宅基地，其面積不得超過《義烏市農村宅基地取得置換暫行辦法》及相關配套政策規定的最高户型面積。

據此《義烏市農村宅基地使用權轉讓細則(試行)》規定了宅基地及其上房屋在滿足條件的情況下可以跨集體經濟組織買賣，但是要限制在本市範圍內。

其二，外集體經濟組織成員取得了本集體經濟組織成員的身份

農村本集體經濟組織成員與外集體經濟組織成員在簽訂房屋買賣合同時，雖並不屬於同一集體經濟組織，但若簽訂房屋買賣合同後，外集體經濟組織成員取得了本集體經濟組織成員的身份，足以認定徵得了本集體經濟組織的同意，亦可以認定雙方當事人買賣房屋的行為不存在損害集體利益的情形，那麼此時的宅基地上房屋買賣合同可以視為有效。

其三，外集體經濟組織成員的家庭成員

具有本集體經濟組織成員的身份，之後取得房屋的所有權農村本集體經濟組織成員與外集體經濟組織成員在簽訂房屋買賣合同時，雖並不屬於同一集體經濟組織，但簽訂房屋買賣合同時，外集體經濟組織成員的家庭成員(如配偶)具有本集體經濟組織成員的身份。

之後外集體經濟組織成員與其配偶離婚，其配偶取得房屋的所有權，亦可以認定雙方當事人買賣房屋的行為不存在損害集體利益的情形。

其四，依法辦理了房屋所有權證

農村本集體經濟組織成員與外集體經濟組織成員在簽訂房屋買賣合同時，雖並不屬於同一集體經濟組織，但簽訂房屋買賣合同後，通過各種方式合法取得了房屋所有權證。

鑑於此，一般從維護交易安全和穩定的角度出發，應認定《房屋買賣合同》有效。

在明拆遷律師宋曉峯認為農村宅基地上房屋的交易風險很大，往往賣房那方因拆遷或其他的經濟利益的驅動而隨時可能提起要求確認合同無效的訴訟，不但給買房人帶來極大的煩惱，還有極大可能遭受經濟上的損失。

一旦合同無效，買房人請求返還購房款及其利息，以及請求賠償翻建或者改建成本的，應當綜合考慮當事人過錯等因素予以確定。

故至少就現階段而言，非本集體經濟組織成員之間買賣宅基地上房屋一定要慎之又慎。

目前正在嘗試的改革更多的強調以租賃的形式流轉，而非買賣。

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