房屋徵收補償費用標準 - 你最想知道的一篇文告訴你！

在徵地拆遷實踐中，老百姓最關心的事情莫過於徵收補償的法定費用標準了。

很多被徵收人在諮詢律師時，上來的第一句話就是：徵收補償有沒有全國統一的標準、計算公式甚至是準確數字?要是有，不就簡單了麼，直接一查表格、一套公式合理合法的補償數額就出來了……問題在於，就補償安置這檔子事兒，並沒有那麼簡單。

在明拆遷律師首先要提示廣大被徵收人的是，全國統一的補償原則可以説是有的，但卻不會有統一的數字，因為無論是房屋還是土地，都會受到地域、地類、市場等因素的影響，不可能有一個放之四海皆準的表格供大家直接簡單對照。

倘若這個表格真的有，我們可以保證，作為被徵收人的你多半是不會認可那上面的“死數”的。

國有土地上房屋徵收補償標準：

房屋徵收補償金額=被徵收房屋經由評估機構確定的市場價格(包括房屋裝飾裝修商定或者評估的補償金額)+搬遷費用(包括大型機械設備、空調移機費等具體的分項費用)+臨時安置費用+營業性房屋的停產停業損失+補助和獎勵費用

根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第17條之規定，我們有了以上的標準計算方法。

具體的每一項我們不去展開了，被徵收人可以參考《房屋徵收補償的法定標準，一次性告訴你》一文。

這裏在明拆遷律師只提示大家兩點：

其一，房屋徵收補償的金額中，居於核心地位的是對被徵收房屋價值的補償。

而這一補償數額的多少最終將通過評估報告得出。

這也是我們反覆強調對評估報告合法性審查的重要性之所在。

通過市場比較，被徵收人可以參考自己房屋周邊類似房地產的市場價格，大致對自己的補償有一個預估。

實踐中引發矛盾糾紛的最大原因，就在於很多項目所給出的具體補償標準遠遠低於周邊類似房地產的市場價格，導致被徵收人在拿到補償款後根本無法購買相應的房屋進行安置，反而要倒貼錢解決問題。

其二，如廣大被徵收人所期待的那樣，徵收補償結果通常會在“拆一還一”的基礎上有一定的上浮，以確保被徵收人經過徵收後的居住條件得到改善，但老百姓所期待的“翻倍補償”在當前的實踐中恐怕並不多見。

指着城市裏的一套房換成三到四套，難度只會越來越大，當然，由於外遷安置而造成的面積差價就例外了。

譬如你原來居住在北京市的中心城區，徵收後外遷到了五環路以外，那麼一套房變三套房是完全正常的。

無論如何，補償結果反映的是一個市場價的折算，拆遷暴富是不可能的。

集體土地徵收補償標準：

徵地補償費用=土地補償費+安置補助費+地上附着物補償費+青苗補償費+其他補償費

根據《土地管理法》第47條之規定，上述計算徵地補償的費用標準是人所共知的。

在明拆遷律師想要提示廣大被徵收人的是，這個標準通常是有各位所期待的“表格”“統一標準數字”的，在實踐中叫做“徵地統一年產值標準”和“徵地區片綜合地價”。

根據《國土資源部關於開展制訂徵地統一年產值標準和徵地區片綜合地價工作的通知》，東部地區城市和中、西部地區大中城市郊區和其他有條件的地區，應積極推進區片綜合地價制訂工作;其他暫不具備條件的地區可制訂徵地統一年產值標準。

實踐中的情況因各地的實際發展狀況而不同，有的地方是二者同時存在，有的則是隻存在一個“徵地區片綜合地價”，年產值標準則成為了制訂徵地區片價的重要依據而被包含在其中了。

徵地區片價原則上不含地上附着物和青苗的補償費，也就是説它主要調整的是土地補償費和安置補助費這兩項徵地補償費用。

簡言之，這兩項費用的多寡基本上是通過已有的文件確定的，在徵收維權中發生變化的可能性不大。

耕地的補償費用也不是集體土地徵收維權的“大頭”。

國土部的指導性意見規定，徵地區片價應設定對應的基準時點，一般3~5年更新一次。

徵地區片價要確保被徵地農民原有生活水平不因徵地而降低，並體現長遠生計和未來發展的需要。

同時，徵地區片價不得低於當地原徵地補償標準，且在制訂時要廣泛聽取農村集體經濟組織和農民的意見，最常用到的方式是組織聽證。

故此，如果被徵收人所在的地區存在不符合上述規定的情形，那麼徵地區片價的合法與否也是一個可以審查的法律點。

參考文章：《耕地遇徵收，補償該怎麼算?》

宅基地上房屋的補償標準：

這是農村集體土地徵收維權的關鍵，矛盾糾紛主要是圍繞着對房屋的補償安置展開的。

對於宅基地上房屋的補償標準，在明拆遷律師曾依據北京市的地方性規定進行過詳盡的論述，這裏供大家再次參考：《徵收宅基地及住宅房屋的法定補償標準，都在這裏!》

在明拆遷律師需要提示廣大被徵收人的是，根據《中共中央紀委辦公廳、監察部辦公廳關於加強監督檢查進一步規範徵地拆遷行為的通知》之規定，被徵地拆遷農户所得拆遷補償以及政府補貼，能夠保障其選購合理居住水平的房屋。

在《土地管理法》等法律法規作出修訂之前，集體土地上房屋拆遷，要參照新頒佈的《國有土地上房屋徵收與補償條例》的精神執行。

據此，對於宅基地上房屋的拆遷，無論從程序上還是實體上都與590號令所規定的城市房屋拆遷近似，被徵收人在補償方式選擇、經營性用房的停產停業損失補償等方面均享有與城市被徵收人相近似的權利。

房屋的有證還是無證，是否違建，一層與多層的補償比例區別等等，往往會成為決定最終補償數額的重要因素。

事實上，“原有生活水平不降低，長遠生計有保障”和“拆一還一”(“一”是下限而不是通常的情況，可解讀為“拆一至少還一”)，大概是老百姓所能理解的最淺顯但也最實用的徵收補償費用標準了。

如果從直觀上被徵收人就發現涉案項目的補償標準顯著偏低，不能實現上述兩個説法，那麼及時開啟法律維權就是勢在必行的選擇了。