作為被徵收人，面臨土地上房屋徵收時，這樣的法定程序應當瞭解

我們俗稱的拆遷，通常是對徵收、搬遷行為的統稱，是指依法拆除建設用地範圍內的房屋和附屬物，將該範圍內的單位和居民重新安置，並對其所受損失予以補償的法律行為。

從土地的性質方面來看，我國土地分為國有土地與集體土地，國有土地是指城市市區的土地，集體土地是指除法律規定屬於國家所有的土地以外的農村和城市郊區的土地。

從徵拆的行為方式來看，可基本分為徵收、拆遷以及其他協議搬遷。

筆者這裏將徵拆項目分為以下幾個類型：

國有土地上的房屋徵收：

2011年1月19日《國有土地上房屋徵收與補償條例》(國務院590號令)頒佈，在國有土地上進行房屋徵收統一按照該條例規定執行。

這種情況通俗的説是指國家在法定條件下，收回城市市區土地的土地使用權，並對該土地上房屋的所有權人進行補償的行為。

國有土地上的房屋徵收由市、縣一級人民政府負責，具體程序如下：

1. 在符合相關規劃條件的前提下，確定房屋的徵收範圍，組織認定徵收範圍內未經登記的臨時建築，對合法建築和未超過批准期限的臨時建築應予補償。

同時由房屋徵收部門擬定徵收補償方案，報市、縣級人民政府。

2. 市、縣級人民政府公佈補償方案，徵求公眾意見，期限不得少於30日，並將修改情況及時公佈。

如因舊城區改建項目徵收房屋，多數被徵收人不同意該方案的，市、縣級人民政府應組織召開聽證會，根據聽證結果修改方案。

3. 由市、縣級人民政府作出《徵收決定》，並予以公告。

被徵收人對徵收決定不服的，可以提起復議或訴訟。

4. 由被徵收人協商選定評估機構，對被徵收房屋進行評估。

5. 被徵收人選擇貨幣補償或者產權置換的方式進行補償，並簽訂徵收補償協議。

6. 對於在徵收補償方案確定的期限內無法達成協議或者房屋所有權人不明確的，由作出徵收決定的市、縣級人民政府作出徵收補償決定。

對補償決定不服的，可以提起復議或訴訟。

7. 被徵收人對補償決定不履行，且既不提起復議也不提起訴訟的，訴訟期滿後由作出徵收決定的市、縣級政府申請人民法院強制執行。

這裏《徵收決定》和《補償決定》是兩個概念，《徵收決定》通俗説是政府公告告知其需要徵收某地塊的房屋，收回該地國有土地使用權。

《補償決定》是針對未簽訂補償協議的某被徵收人，政府決定對其房屋給予多少補償的行政決定。

國有土地上的房屋拆遷：

這種情況是指在《國有土地上房屋徵收與補償條例》頒佈之前，也就是在2011年1月19日之前已經依法取得《房屋拆遷許可證》的項目，沿用之前的《城市房屋拆遷管理辦法》進行，但政府不能責成有關部門強制拆遷，只能申請法院強制執行。

其大致程序如下：

1. 由拆遷房屋的單位向房屋所在的市、縣級房屋拆遷管理部門申請領取房屋拆遷許可證。

市、縣級房屋拆遷管理部門下發並公告拆遷許可證。

2.由拆遷單位與房屋所有權人和房屋承租人(後稱被拆遷人)簽訂補償協議，簽訂協議後不履行的，拆遷單位可申請仲裁或起訴，訴訟期間可向法院申請先予執行。

3. 無法達成補償協議的，當事人可向政府部門申請拆遷行政裁決，當事人對裁決不服的，可向人民法院起訴，訴訟期間不停止拆遷執行。

這種情況現在並不多見，但是北京等地的集體土地拆遷項目仍在使用這種程序。

徵收集體土地：

除上述“三”的情況外，任何單位和個人進行建設，必須依法申請使用國有土地。

因此，除上述以外的集體土地建設項目，必須先由政府將集體土地徵為國有。

政府徵收集體土地需要按照《土地管理法》規定的程序進行審批，對徵收範圍內的土地和地上物分別補償，土地補償費歸農村集體經濟組織所有，經村民會議進行分配，地上附着物的補償歸所有者所有。

還有要指出的是，建設項目涉及農用地的，需要先依照《土地管理法》第44條規定轉為建設用地，再進行徵收或建設。

其他協議搬遷：

這種情況從項目名稱上來看，最常見的就是騰退，騰退一詞在法律上並沒有規定，其一般也沒有《土地管理法》規定的一系列前置手續，其性質為協議搬遷，即被騰退人自願與騰退方簽訂安置補償協議後，騰退人支付補償金並拆除被騰退人房屋的行為。

這種情況要注意的是，雙方在沒有簽訂安置補償協議的前提下，騰退方沒有任何理由向法院申請強制執行。

徵拆在具體的操作過程中，還有很多以拆除違法建設為由進行拆遷的行為，主要針對一些由歷史原因造成的前置手續不全的房屋。

對於違法建築，一般應按照《城鄉規劃法》第65、70條的規定進行認定，對於認定為違建需要拆除的，按照《行政強制法》第四十四條之規定，應當由行政機關予以公告，限期當事人自行拆除。

當事人在法定期限內不申請行政複議或者提起行政訴訟，又不拆除的，行政機關才可以依法強制拆除。