收回出讓土地使用權都需要經歷哪些程序？

一、土地使用權收回

綜合《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓暫行條例》等法律法規，收回國有土地的法定條件包括以下5種情形：符合《中華人民共和國土地管理法》第五十八條、《中華人民共和國城市房地產管理法》第十九條、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓暫行條例》第四十二條規定，為公共利益需要或者實施城市規劃進行舊城改建需要使用土地的；符合《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓暫行條例》第四十七條規定，無償取得劃撥土地使用權的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地；

在特殊情況下，根據社會公共利益需要，國家可以依照法律程序提前收回，並根據土地使用者已使用的年限和開發、利用土地的實際情況給予相應的補償。

（1）為公共利益需要使用土地的；

（2）為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的；

（3）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批准的；

（4）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；

（5）公路、鐵路、機場、礦場等經核准報廢的。

依照前款第（1）項、第（2）項的規定收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償。

二、土地使用權收回程序

收回國有土地需要經過以下幾個方面的程序：擬訂收回方案、聽證、報批、下達決定書、註銷登記、補償等。

（1）擬訂收回方案：土地行政主管部門根據市或縣級人民政府的批准調整用地的文件，擬遷移、解散、撤銷、破產的企業（或其上級主管部門）的申請或者土地管理部門決定收回的處理意見，擬訂收回國有土地使用權方案，並將擬收回國有土地使用權事宜通知原土地使用權人，並告之聽證的權利。

（2）聽證：土地使用權人要求聽證的，應當在接到收回國有土地使用權通知後的一定期限內向市或者縣級人民政府土地行政主管部門提出。土地行政主管部門接到聽證申請後，應該按照《國土資源聽證規定》中規定的期限內組織聽證。

（3）報批：土地行政主管部門在組織聽證後規定的一定期限內，將所擬訂的收回國有土地使用權方案連同聽證結果報市或者縣級人民政府審批。

（4）下達收回決定書。根據市或縣級人民政府批准的收回國有土地使用權方案，土地行政主管部門應當在批准之日起一定期限內，向原土地使用權人下達《收回國有土地使用權決定書》，同時告知原土地使用權人申請複議和提起訴訟權利。對收回國有土地使用權決定不服的，可以在接到提前收回國有土地使用權決定後若干期限內（按照《行政複議法》規定，一般是60天），依法向上級行政機關或者人民法院申請行政複議或者起訴。

（5）註銷登記。土地行政主管部門在下達《收回國有土地使用權決定書》後，由原登記發證機關辦理註銷土地登記，收回國有土地使用證，併發布收回國有土地使用權公告。對於出讓的土地，還應當依法終止國有土地使用權出讓合同。

被收回土地已經設定抵押的，在收回土地使用權之前，由抵押人與抵押權人協商解除抵押合同，並向登記機關辦理註銷抵押登記手續。

原土地使用權人或者抵押權人對收回國有土地使用權決定提出異議的，不影響收回國有土地使用權行政行為的執行。

（6）補償：因使用期屆滿，無償取得劃撥土地使用權的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地，需要收回土地使用權，或者因土地使用權人違法等自身原因收回土地使用權的，對原土地使用權人不予補償。

對因公共利益需要收回土地使用權的，由新的土地使用權人負責補償。

採用貨幣補償的，其補償標準由市或者縣級人民政府在評估的基礎上，依據實際使用年限和開發土地的實際情況確定。收回土地使用權涉及地上物處理的，按照《城市房屋拆遷管理條例》執行。

一般情況下，國家收回土地使用權是因為土地使用者的土地使用時限期滿且土地使用者未辦理續期手續，這種情況下收回出讓土地使用權是不需要向土地使用者支付補償款的。但如果國家因土地有特殊之用而收回土地使用權的，土地使用者可獲得一定的經濟補償。