被拆遷人在拆遷中需要做什麼準備？

俗話講，好的開始是成功的一半，作為企業，在拆遷中所遇到的問題比普通住宅要複雜得多，所以在拆遷開始前期，如果對一些以後可能遇到的問題進行梳理，提前佈局、未雨綢繆，可以讓我們在拆遷的過程中更好地做到臨危不懼、遊刃有餘。我們認為，拆遷開始的前期，被拆遷企業所做的準備應該包括以下幾項：

(一)法律程序和項目政策的準備

1.瞭解拆遷項目的背景

主要包括拆遷項目的性質，是屬於集體土地上的拆遷，還是國有土地上的拆遷?拆遷的主體是誰，項目的規劃內容是什麼?拆遷的期限，拆遷的規模、是否和公共利益相關聯?拆遷的補償總額是多少?(這對企業客户確定心理價位很重要)項目是否得到區、縣及以上人民政府的批准、是否履行了相關征收補償條例的法律文件?是否在徵收開始的時候徵詢了相關公眾的意見、是否按照2011年公佈的《國有土地上徵收和補償條例》規定的法律程序?

2.吃透各項拆遷安置補償的政策

雖然拆遷方所制定的各項補償政策的標準都普遍偏低，在我們確定補償要求的時候僅有參考價值，但是還是要對具體的政策進行細細的研讀，因為只有在充分了解的情況下，才能質疑其中政策的不合理、不合法之處。另外，我們在辦案的過程中經常遇到補償項目補償缺漏項的情況，比如明明項目的實施意見裏包含了停產停業損失，但是拆遷方偏偏告訴你條件不符合，你的企業沒有停產停業損失。或者告知你這個項目沒有土地補償，這都是我們在拆遷維權中經常遇到的問題。

(二)企業自身的準備

1.整理企業資產，準備企業財產清單、材料清單

企業拆遷，尤其是大型企業拆遷，一定要在拆遷開始之前對自己的資產做到心中有數，不能指望評估公司幫我們解決企業到底有多少財產的問題，因為我們都清楚，評估公司是拆遷方指定和委託的，評估價格有很大的隨意性。

財產清單主要包括企業範圍內的土地面積、廠房、辦公室、員工宿舍的面積，不可移動的機器及附屬設施的清單，可移動但是移動後會導致設備貶值的損失清單等等，這樣的預估可以防止評估報告缺項漏項，損害我們的合法權益，重要的是還可以讓我們對自身具有土地、房屋、設備搬遷、設備損壞等的補償項目能夠達到怎樣的總和，做到心中有數。可以讓我們在客觀事實的基礎上做到合理評估。

材料清單主要有被拆遷企業的土地使用權證、各種協議、廠房的建設工程規劃許可證、營業執照、納税憑證等等，已有的需要保存好，列好清單，沒有且重要的，儘量想辦法解決。

2.進行企業自我體檢，消除法律隱患。

當拆遷中的博弈進行到一定的程度的時候，拆遷方會使出各種手段對被拆遷企業施加壓力，比如讓税務局去查企業的税收、消防、安全生產等方面的問題，發現問題甚至製造問題對被拆遷企業進行處罰。這時候就需要我們打鐵還需自身硬，對各種可能出現的問題進行預估，提前防範，提前佈局。

此外，對即將到期的銀行貸款，也需要認真對待，如果沒有遇到拆遷，到期的銀行貸款可以通過相關的手續以新貸還舊貸或者申請延期，一旦遇到拆遷，情況就可能發生變化。實踐中我們就遇到這樣的案例，企業貸款到期後，拆遷方促使銀行起訴被拆遷企業，在訴訟中又將企業的資產做了極低的評估，企圖通過申請財產執行的方式結束拆遷，一旦企業在這種時候資金週轉不順暢，就會非常被動，甚至是帶來致命的打擊。

3.建立信息渠道

企業在經營中積累的一些社會關係不一定能對補償價格直接發生作用，但是瞭解搜索信息很多都是可以做到的。被拆遷企業要有意識地建立信息渠道，要做到隨時能夠了解拆遷進展的相關信息，包括拆遷方的信息和其他被拆遷方的信息。有了準確的情報才能進行決策，知己知彼才能勝券在握。所以聽到要拆遷開始的信息後，就要考慮怎麼建立信息來源渠道，切勿因為信息不對稱導致自己錯失獲得有利補償的良機。

(三)專業人員的準備

一般比較大的企業遇到拆遷時，會聘請專業的律師和專業的評估和財會人員，對進行賬目梳理和資產的評估，然後準備好談判方案和應急預案。從法律層面來看，一旦與拆遷方正面接觸後，就要預防產生財產風險和人身風險，一般最主要的就是提前做好法律保護措施，防止被強制拆遷或者違法拆遷。

(四)做好長期鬥爭的心理準備

以上的準備都做好了，剩下的就需要我們企業經營者做好長期艱苦鬥爭的心理準備，我們都知道，涉及的利益越大，鬥爭就越激烈。拆遷是一場重大利益的鬥爭，不要期望談判幾個回合就能解決問題，沒有鬥爭智慧和鬥爭決心是不可能完成這項重大工程的。

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