淺析農村宅基地買賣問題與解決對策

目前，由農村宅基地買賣問題產生的糾紛佔據了我國民事糾紛的大部分，同時因為法律意識的淡薄，還有很多由民事案件而升級為傷人的刑事案件。所以，瞭解農村宅基地買賣問題的成因對於農村地區的穩定有極大意義。下面跟本站小編一起看下相關內容。

一、當下農村宅基地買賣中的問題與成因

(一)買賣合同不規範埋下糾紛隱患。

原、被告雙方買賣房屋、宅基地時有的僅為口頭協議未簽訂買賣合同，或者雖簽訂買賣合同但內容不規範，欠缺法律上的形式要件，合同自身存有瑕疵，使得買賣雙方履行過程中對合同內容出現爭議，釀成糾紛。

(二)房屋升值的利益驅動，使當事人背棄誠信。

巨大的經濟利益當前，一些已經出賣房屋、宅基地或轉讓社區樓房名額的農村村民以及出賣了農村房屋、宅基地的城鎮居民開始反悔，想方設法地想收回房屋，導致糾紛時有發生。

(三)城鎮居民購買農村房屋的政策禁止性，為當事人請求返還提供了空間和依據。

受我國傳統思想的影響，很多在外上班的城鎮居民退休前後逐漸盛行在農村老家置辦房產，以便老來“葉落歸根”。由於農村宅基地的福利性質和土地資源的緊缺，國務院辦公廳及國土資源部均出台了嚴格規定：“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。”以此來加強農村宅基地管理。這些政策規定將城鎮居民購買農村房屋限定為禁止性行為，為賣房户要求確認合同無效、返還房屋、贏得訴訟提供了法律支撐，也不可避免地助長了當事人違背誠信的惡習。

二、農村宅基地買賣存在問題的對策

(一)履行相關審批手續

《房屋所有權證》是確認房屋所有權的合法憑證，《宅基地使用證》和《集體土地建設用地使用證》是農民合法取得宅基地使用權的重要憑據，因買賣房屋而轉移宅基地使用權的，宅基地使用權主體發生變化，應當依照《土地管理法》、《土地管理法實施條例》及其他規定履行審查、批准等手續，並完成權利主體的變更登記。

實踐中有些地區的房屋管理部門和土地管理部門對房、地管理脱節，有些當事人在進行變更登記時，只到房屋管理部門辦理產權過户登記手續，沒有進行宅基地使用權的主體變更，從而使土地管理部門的工作陷入被動。還有的當事人在買賣時未經任何部門批准，既沒有進行房屋產權的變更登記，又沒有完成宅基地的變更登記。嚴格地説，此類情況下宅基地使用權和房屋所有權並未發生轉移。

(二)受讓人主體資格應受限制

宅基地分配製度的福利性必然產生權利主體的身份特定性與權利取得的受限性，使用權主體應是該農業集體經濟組織成員，或與成員有直系親屬等身份或其他規定的身份。

因經濟發展、人口流動等，原使用權人不再使用宅基地，依法可以轉讓，但是，對於宅基地使用權的受讓主體，應當有所限制。即宅基地使用權只可在本集體經濟組織內部自由轉讓，因為一旦轉讓給城市居民或其他農業集體經濟組織成員，受讓主體便不再符合法定的條件，除非轉讓時，該受讓人已經將户口遷入本鄉或本村，成為本集體經濟組織內部成員。

(三)轉讓後原則上仍遵循“一户一宅”

《土地管理法》第六十二條第四款規定明確了宅基地“一户一宅”的原則。因此農民買賣房屋涉及到宅基地使用權的轉移時，還應當滿足宅基地標準的限制。

當取得宅基地超過省、自治區、直轄市規定標準的，應在土地登記卡和土地證書內註明超標的數量。

以後分户建房或現有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實施規劃重新建設時，按當地政府規定的面積標準重新確定使用權，超過部分歸還集體經濟組織。

到這裏我們可以瞭解到，農村宅基地買賣問題的成因多是合同不規範以及當事人受不了房價上升的誘惑而違反約定。這些成因歸根到底還是法律知識的匱乏所致，所以，有關部門也應重視對策並定期為農民朋友開展與他們生活息息相關的法律知識宣傳，從而降低糾紛發生率，維護農村的穩定。