集體土地宅基地轉讓
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農村宅基地只是一種使用權，所有權歸村集體。農户對宅基地上的附着物享有所有權，有買賣和租賃的權利，不受他人侵犯。房屋出賣或出租後，宅基地的使用權隨之轉給受讓人或承租人，但宅基地所有權始終為集體所有。出賣、出租房屋後再申請宅基地的，不予批准。農户建造房屋及小庭院使用土地，不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。
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集體土地宅基地轉讓怎樣轉讓的呢？
集體土地宅基地轉讓行為的效力，應根據受讓主體不同加以區分對待：(1)農村村民之間進行宅基地使用權轉讓。
目前關於農村村民之間轉讓宅基地使用權主要有兩種觀點：一種是允許自由轉讓，另一種是有條件的允許轉讓。第一種觀點認為，依照現有的法律和行政法規對農村村民之間的宅基地轉讓沒有禁止性的規定，依據“法無規定不禁止”的原則，農村村民之間轉讓宅基地不應加以限制。第二種觀點認為農村村民之間轉讓宅基地使用權需要具備各種前提條件，如轉讓人擁有二處以上的農村住房(含宅基地);受讓人沒有住房和宅基地且符合宅基地使用權分配條件;轉讓行為須徵得本集體經濟組織同意等等。
對比以上兩種觀點，法院大部分判例比較認同後一種觀點：一是因為根據宅基地取得程序，轉讓行為應經村委會同意，報鄉政府土地部門批准備案，應進行物權登記;二是z轉讓應進行公示，私下轉讓會造成違反《土地管理法》“一户只能擁有一處宅基地”的規定，後果是少數人擁有多處宅基地，而其他成員在沒有宅基地的情況下只能去擠佔耕地。
(2)農村村民向城鎮居民轉讓宅基地使用權。
根據《土地管理法》第62條第四款規定：“農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。”第62條第一款規定：“農村村民一户只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。國務院辦公廳在1999年頒佈《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第二條規定“農民的住宅不得向城市居民出售”，“有關部門不得為購買的住宅發放土地使用證和產權證”。2004年12月24日國土資源部《關於深化改革嚴格土地管理的決定》強調：“加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地”。
一種觀點認為以上法規並未明確禁止農村村民向城鎮居民轉讓宅基地，國務院頒佈的“通知”不具有法律法規效力，不能認定轉讓行為無效。而且，允許農民到城鎮受讓房屋及土地使用權，而不允許城鎮居民到農村購置宅基地對農民和城鎮居民來説都是不公平的。
另一種觀點認為國土資源部“決定”和國務院頒佈的“通知”只是政策性的文件和部門規章，雖不具有法律強制效力，但反映了立法者對宅基地使用權轉讓的態度。在實踐中各地國土資源局對城鎮居民購買農村宅基地都不予辦理過户登記手續，形成“宅基地交易結束，物權不受保護”的被動局面，受讓人在受讓宅基地使用權後僅享有債權，因土地政策規定無法使宅基地發生物權變動。
