拍賣中買賣不破租賃

拍賣中買賣不破租賃是否適用

《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第三十一條：拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅，但該權利繼續存在於拍賣財產上，對在先的擔保物權或者其他優先受償權的實現有影響的，人民法院應當依法將其除去後進行拍賣。

通過對上述兩個條款的分析與解讀，得出了以下結論：原則上，“買賣不破租賃”應當適用於拍賣財產。但這一原則也存在以下三點例外。第一，“先抵押，後租賃”，不適用“買賣不破租賃”。第二，“先查封，後租賃”，不適用“買賣不破租賃”。眾所周知，查封(常見的是財產保全中的查封和強制執行中的查封)的目的是便於實現債權人實現債權，不動產被查封后，其所有人或使用權人即喪失對該不動產的處分權，擅自處分查封財產的，處分行為無效;第三，在“先租後抵”的前提下，本應適用“買賣不破租賃”原則，但是當出現特殊情況時，法院仍然有權依據“規定”第三十一條去除拍賣財產上本應繼續存在的租賃權。例如，如果租賃權繼續存在於拍賣財產上，會導致拍賣的價款過低，影響抵押權實現，執行法院應當將該租賃權取消，然後再進行拍賣。