買受人對未辦過户沒有過錯的 - 法院停止執行情形

買受人對未辦過户沒有過錯的，法院停止執行情形

案情簡介：

2010年，法院依開發公司申請，查封了房產公司名下房產。倪某以其1995年購買並已付全款、實際佔有為由提出執行異議，同時舉證證明房屋至今未辦理過户登記手續是房產公司錯誤抵押、房屋調換存在爭議、公司工作人員變動等原因造成。

法院認為：

①依《物權法》相關規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力。故當事人簽訂房屋買賣合同轉移房屋所有權，買受人在辦理房屋過户登記手續後，才能取得該房屋所有權。本案中，倪某與房產公司簽訂了商品房預售契約，已支付購房款，並實際佔有該訴爭房屋，但尚未辦理房屋所有權過户登記，買受人依買賣合同僅享有請求房產公司辦理房屋過户登記的債權請求權，但對訴爭房屋並不享有所有權，故倪某要求確認訴爭房屋歸其所有的訴請，於法無據，不予支持。

②依最高人民法院《關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第17條規定，被執行人將其所有的需要辦理過户登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款並實際佔有該財產，但尚未辦理產權過户登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款並實際佔有，但未辦理過户登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。本案中，訴爭房屋預售契約簽訂於1995年，而《物權法》頒佈、施行於2007年，雖在此之前我國也有關於房屋產權登記的法律法規，但當時公民的產權登記意識比較淡薄，簡單依《物權法》關於房屋產權登記的標準衡量當事人在該法施行前是否積極行使權利不符合客觀實際，故在判斷倪某對於未辦理房屋過户登記是否存在過錯時應採取尊重歷史、實事求是態度。房產公司於1997年12月因自身原因錯誤將訴爭房屋抵押給銀行，其後雖申請房屋登記機關予以糾正，但各種原因客觀上導致該房屋直至2009年才辦理了抵押權註銷登記，相應土地部分更是遲至2009年年底才辦理註銷登記，依房屋登記相關規定，在抵押權存續期間房屋是不能辦理過户登記手續的，房產公司亦未將上述抵押情況告知倪某，故在此期間房屋未辦理過户登記手續責任在房產公司，不在倪某。

另外，雙方就房屋調換事宜一直存在爭議亦是導致房屋未能辦理過户原因之一，本案中雙方於2006年簽訂補充協議，房產公司向倪某支付補償金，雙方就此產生的爭議才最終解決，房屋在此期間未能辦理過户登記手續責任亦不應簡單歸咎於倪某。倪某提交授權委託書等證據，證明其向房產公司主張權利，房產公司亦予以認可，並稱是由於自身工作人員變動等原因一直未給倪某辦理房屋過户登記手續。故倪某與房產公司簽訂了商品房預售契約及補充協議，在房屋管理部門辦理了預售預購登記手續，已支付了全部購房款，並以產權人名義將房屋委託出租獲取收益已達十幾年之久，房屋至今未辦理過户登記手續是房產公司將訴爭房屋錯誤抵押、房屋調換存在爭議、公司工作人員變動等原因造成的，是倪某作為買受人所無法控制和克服的，由此造成的不利後果不應由倪某承擔，故判決停止對案涉房屋執行。

實務要點：

買受人於法院查封被執行人名下房產前支付了全部購房款並實際佔有房屋的，其對房屋未辦產權過户登記沒有過錯的，法院不得查封。