呼和浩特律師為您解答：抵押房屋時 - 抵押期限能超過房屋產權的年限嗎？

法律諮詢

您好，我家有一處閒置的門面房，我就利用這間門面房和姑姑家的表姐加盟了一家鮮奶吧。不久前，我們鮮奶吧對面正在修建的一所小學馬上就要竣工了，想到小學修建完成以後，來這裏上學的孩子一定會來消費，到時候生意一定很好。於是，我和表姐商量着擴大鮮奶吧的規模，並重新改建裝修。為此，我與表姐想用這間門面房向朋友夏某做抵押貸款，抵押期限為十五年。但是夏某的私人律師諸某在審查材料時，要求我們縮短抵押期限為十年，原因是我們鮮奶吧的土地使用權及房屋的產權年限只剩十年。請問夏某的説法有法律依據嗎？在房屋抵押時，抵押期限不能超過房屋產權的年限嗎？

律師答疑

《城市房地產抵押管理辦法》第十八條規定：“以具有土地使用年限的房地產設定抵押的，所擔保債務的履行期限不得超過土地使用權出讓合同規定的使用年限減去已經使用年限後的剩餘年限。”法律之所以作出這樣的規定，與房屋產權到期後的歸屬問題密不可分。房屋產權到期後，一般會有三種情況：一是續期，補繳土地使用權出讓金；二是不可續期，土地使用權收回，對土地上建築物、構築物予以補償；三是不可續期，無償收回土地使用權。如果房屋使用權到期後，沒有續期或不可續期，那麼原房屋使用權人便不再對房屋享有產權，也就無權對房屋再進行處分。而如果原房屋使用權人已經將房屋做了抵押，並且規定的抵押期限超出了房屋產權的年限，這種情況勢必會損害抵押權人的合法權益，因此法條規定以房地產設定抵押的，所擔保債務的履行期限不能超過土地使用權出讓合同規定的使用年限減去已經使用年限後的剩餘年限。在您諮詢的案例中，由於您的房屋還剩下10年的產權期限，按照規定，您在抵押房屋時，只能將抵押期限限定在10年以內，因此，夏某的説法是符合法律規定的，您應當認真考慮。