房屋買賣協議約定了房屋歸買家所有並進行了公證 - 能否引起物權變動

現在社會上，有很多老百姓購買二手房屋時遇到過類似問題，即房屋買賣協議約定了房屋歸買家所有並進行了公證有效嗎。這個問題具有普遍性，因此王律師針對以下問題進行分析。希望對你有用。

問：我和張某簽訂了房屋買賣協議，由於某種原因，張某沒有將房屋過户到我名下，但我們已經在房屋買賣協議中約定了該房屋產權歸我所有，並對上述協議辦理了公證。請問我能基於該公證書內容取得該房屋產權？

答：答案是否定的。依據《民法典》第209條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力：未經登記，不發生效力，但法律另有規定除外。依法屬於國家所有的自然資源。所有權不可以登記。”根據上述法律規定，依法登記是不動產物權發生變動的要件。未經登記不發生物權變動的效果。對於你所提問的，能否通過公證處進行公證的方式約定取得該房屋的產權，另根據《民法典》210條之規定：”不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的範圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。“由於我國法律並未規定通過公證能夠發生物權變動的效力，故即使該公證書已經載明瞭房屋歸屬問題，但並經變更登記，買家還不能取得該房屋的產權。但協議與公證書是有效的，即能夠證明你對於房屋賣方依法享有債權，也就是合同中約定的購房款金額。當賣方協助你辦理了不動產登記後，你的債權轉為物權，才依法對該房屋享有了處分（出賣、出租、合法佔有）的權利。當賣方不予配合你辦理不動產登記，則可以向人民法院起訴要求返還購房款。