離婚分割共同共有房產的依據是什麼？
一、離婚分割共同共有房產的依據是什麼?
在夫妻共有房屋離婚分割時，應着重考慮產權登記在哪一方名下，實際出資者的貢獻，婚前還是婚後取得房產證等因素。因我國不動產實行的是以登記為效力，故一般在認定時以不動產登記為第一考慮因素，其次考慮實際出資者的情況。在分割夫妻共有財產時，因司法實踐中情況複雜多變，出資的情況一般難以證明，也給分割的公平性造成了一定阻礙，故我國應針對夫妻共有房屋的分割結合《婚姻法》的司法解釋一、二、三的規定，制訂完備的分割方法。隨着家庭觀念的轉變和社會流動性的增強，我國離婚率近年來日益增長，離婚現象已成為了夫妻家庭之間的常見現象。而發生離婚糾紛時，往往涉及夫妻雙方共有財產分割問題，其中房產作為價值較大的不動產，在離婚糾紛時發生權屬、歸屬爭議的現象最為普遍。
二、夫妻共有房屋的界定
婚姻關係存續期間是指從結婚登記之日起至解除婚姻關係之日止(包括配偶一方死亡)，具體包括兩種構成要素：一方面是指婚姻關係的合法有效，即法律上的存續狀態，締結婚姻的要素需要符合《婚姻法》的相關規定，重婚等行為不屬於婚姻關係存續期間，另一方面是指夫妻雙方需要共同生活，即實質意義上的存續狀態。
夫妻共有房屋是指夫妻雙方在婚姻關係存續期間，一方或雙方因出資、買賣、繼承、受贈予等原因而獲得的依法由夫妻雙方共同享有的房屋，但雙方另有約定或法律另有規定的除外。
夫妻共有房屋是房屋所有權的一種特殊形式，房屋屬於不動產，不動產的所有權認定以登記為準。故房屋產權的確認一般以不動產權屬登記為準，未依法進行登記的，對外不發生效力。夫妻共有房屋和其他不動產相比還有其特殊性，第一，婚姻關係的締結是夫妻共有房屋的前提條件，第二，夫妻雙方是共有房屋的主體，第三，共有形式為共同共有，只有當婚姻關係不再存續時，雙方才可以對共有房屋進行分割。
三、夫妻共有房屋分割情形
1.婚後以夫妻雙方共同財產購買的共有房屋
此種情況在實踐中最為常見，購買此類房屋的財產來自於夫妻共同財產，取得房產證的時間也為婚後取得。根據《婚姻法》及解釋，即使存在一方婚前承租，婚後用共同財產購買的也為夫妻共有。故上述情況下不論房產證登記在夫妻雙方任何一方名下，都視為夫妻共同財產。在離婚分割時房屋價值按市場價計算，不按當初購房合同金額，由取得房子的一方給付另一方房屋價值的一半，尚未歸還的貸款為取得房屋的一方個人債務。
2.婚後因繼承或受贈予而獲得的共有的房屋
此種情況要根據具體情況討論。第一種情況為婚姻關係存續期間明確説明贈予、繼承給夫妻雙方或贈予人和被繼承人未明確表示只贈予給夫妻一方的房產，都推定為雙方共有，為夫妻共有房屋;第二種情況為婚姻關係存續期間明確説明只贈予或繼承給一方的房產，應認定為夫妻一方個人財產，在離婚時不能作為夫妻共有房屋進行分割。在這種情況下，主要考慮的是被繼承人或贈予人的意志，以共同共有為原則，以一方個人所有為例外。
3.一方婚前全額出資，婚後取得房產證的房屋
第一種情況：婚前支付全款，婚後取得房產證，房屋登記在出資一方名下，該種情形一般認定為登記一方的個人財產。
第二種情況：婚前支付全款，婚後取得房產證，房屋登記在夫妻雙方或未出資一方名下，該種情形一般認定為夫妻共同財產。如婚前取得房產證，登記在夫妻雙方或未出資一方名下，一般認定為以結婚為目的的贈予，在進行分割時應審慎考慮未出資一方的貢獻，有貢獻的做相應補償，未有貢獻的，一般判定歸實際出資一方所有。
4.按揭購房
按揭購房的夫妻共有房屋分割，是實踐中最為複雜的，因此法院一般以夫妻雙方達成合意為基礎，在雙方協商不一致的情況下，考慮根據實際出資情況進行法定分割，在分割時各地法院也有不同的認定標準，筆者認為一方婚前支付首付，婚後夫妻雙方共同償還貸款，房屋登記在支付首付一方或夫妻雙方名下的，一般在實踐中認定不動產歸支付首付一方，尚未歸還的貸款為其個人債務，婚後共同還貸及相應增值部分視為共同財產，另一方有權獲得賠償。而一方婚前支付首付，婚後夫妻雙方共同償還，房屋登記在未支付首付一方名下，若婚前取得房產證，實踐中房屋權屬為未出資一方，首付款視為以結婚為目的的贈予;婚後取得房產證，則視為夫妻共同財產，但在分割時均應適當照顧實際支付首付的一方。
5.父母出資購房
根據最新《婚姻法解釋(三)》的相關規定，一方父母支付全款為一方子女購買的不動產，登記在出資人子女名下的，視為對子女的贈予，應認定為個人財產。如雙方父母共同出資購買的不動產，登記下一方或雙方子女名下的，應按照雙方父母的出資份額按份共有。
6.房改房的分割
雙方均主張房屋所有權並且同意競價取得，雙方需通過競價取得所有權;一方主張房屋所有權，由評估機構按市場價對房屋進行評估，給予另一方相應補償;雙方均不主張房屋所有權的，根據當事人的申請拍賣房屋，對所得價款進行分割。
7.拆遷安置房的分割
被拆遷房屋是夫妻一方婚前財產，婚後拆遷並以產權調換方式分得拆遷安置房的，因拆遷安置房來源於一方婚前房屋，故一般仍應認定為個人財產，分割時適當補償另一方。如被拆遷房屋是夫妻一方婚前財產，婚後拆遷並以人口標準安置分得拆遷安置房的，因另一方的份額也包括在新的拆遷安置房內，故應根據實際份額比例進行補償。被拆遷房屋系夫妻一方父母財產，夫妻婚後拆遷並登記在夫妻一方名下，可根據《婚姻法》第十八條第(三)項的規定，視為只對自己子女一方的贈予，該不動產應認定為夫妻一方個人財產。
離婚時需要對共同共有的房產進行合法的分隔，以避免後期發生矛盾和糾紛，區別於一般資產的分割原則的是，房產屬於固定資產，需要雙方協商具體的分隔方法，如果雙方都不需要產權的，則還需要對房產進行拍賣，並按照拍賣的結果進行平分資金，具體的情況由司法機關鑑定為準。
