北京房產律師——購買房屋網籤價格較低 - 賣方債權人起訴撤銷案例

原告訴稱

陳某鵬向本院提出訴訟請求：一、撤銷孫某霞以明顯不合理的低價轉讓位於北京市朝陽區一號房屋（以下簡稱涉案房屋）的行為；二、孫某霞、郭某輝立即將涉案房屋所有權恢復登記至孫某霞名下。

事實和理由：2018年底，陳某鵬將孫某霞以居間合同糾紛為由訴至朝陽法院。2020年6月29日，朝陽法院作出判決，判令孫某霞向陳某鵬返還700萬元。但孫某霞拒不履行債務，陳某鵬已向法院申請強制執行，截止到2020年12月22日僅執行到6763.6元，尚欠6993263.4元本金、69825元利息未能執行。在前述居間合同糾紛訴訟過程中，陳某鵬獲悉孫某霞擁有涉案房屋一套。

2020年7月16日，陳某鵬簽收法院保全裁定時才知曉涉案房產已被孫某霞轉移。經查詢，孫某霞以480萬元的價格將涉案房屋出售給郭某輝。孫某霞為逃避債務，以明顯不合理的低價轉讓房產，導致其名下沒有財產，對陳某鵬的債權造成損害，且受讓人郭某輝知道該情形。故提出上述訴訟請求。

被告辯稱

孫某霞辯稱：不同意陳某鵬的訴訟請求，陳某鵬的請求沒有任何法律依據。

郭某輝辯稱：不同意陳某鵬的訴訟請求。郭某輝作為買房人不應成為本案被告，訴訟地位應當是第三人。陳某鵬和孫某霞沒有簽訂居間合同，二人之間的訴訟有可能是虛假訴訟。陳某鵬沒有及時採取保全措施，應當自行承擔相應的法律責任。郭某輝向孫某霞購買房屋不是明顯不合理低價，交易是合法有效的。

法院查明

一、陳某鵬對孫某霞的債權情況。

2019年，本院受理陳某鵬與孫某霞、北京S公司居間合同糾紛一案2020年本院作出一審判決：1.確認陳某鵬與孫某霞事實上的居間合同關係於2018年12月3日起解除；2.孫某霞於判決生效之日起十日內向陳某鵬返還700萬元；3.駁回陳某鵬的其他訴訟請求。該判決於2020年8月3日發生法律效力。後陳某鵬申請執行該判決。2020年12月22日，本院作出裁定書，裁定終結本次執行程序。經詢，孫某霞認可與陳某鵬存在上述判決確認的債權債務關係。

二、孫某霞與郭某輝就買賣涉案房屋簽訂合同的情況。

審理中，陳某鵬提交了不動產登記部門備案的孫某霞與郭某輝簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》（以下簡稱《網籤合同》），該合同落款日期為2019年7月11日，約定：郭某輝向孫某霞購買涉案房屋一套，房屋成交價格為480萬元。陳某鵬以上述合同為依據，主張孫某霞以明顯不合理的低價轉讓涉案房屋，損害其對孫某霞的債權。孫某霞、郭某輝認可上述合同的真實性，但稱該合同系網籤合同，為減少税款故將真實的成交價格寫為480萬元，房屋實際售價應為1500萬元。

對於買賣涉案房屋的過程，孫某霞稱：孫某霞於2018年9月開始委託北京D公司（以下簡稱D公司）將涉案房屋掛牌出售，後通過D公司得知郭某輝的購房需求，並在該公司中介下與郭某輝簽訂了購房合同。郭某輝稱：2019年郭某輝因妻子懷孕想換一個大點的房子，在D公司發現孫某霞的購房信息，通過D公司人員高某實地看過兩次房，談好價格後，由D公司做成了購房的各種手續。

對於上述陳述，孫某霞、郭某輝提交了《北京D公司房屋買賣業務簽訂文件合訂本》，……該合同載明，涉案房屋成交價為480萬元，該房屋傢俱、家電、裝飾裝修及配套設施等作價為1020萬元，付款方式見補充協議，郭某輝向孫某霞支付定金100萬元。5.落款日期為2019年6月11日的《補充協議》，約定：交易房屋價款及傢俱家電、裝飾裝修和配套設施作價總計1500萬元；……。

審理中，郭某輝申請證人高某出庭作證。高某出庭作證稱：其為D公司的地產店經理；郭某輝曾找其買房，其帶郭某輝看了幾處房子，後來郭某輝看中了涉案房屋；2019年4月底和2019年5月7日，郭某輝實地看房；在其工作下，郭某輝與孫某霞達成一致，簽訂了合同；房屋實際售價是1500萬元，網籤合同中的480萬元是在符合税收規定的情況下做的，這樣做的話，税費是最低的；……據其所知，郭某輝在買房之前不認識孫某霞。

陳某鵬對上述《北京D公司房屋買賣業務簽訂文件合訂本》及證人證言均不認可。陳某鵬稱孫某霞與郭某輝在房屋買賣之前即相識，可以提交涉案房屋2018年及2019年的物業費單據，單據顯示交費人為郭某輝，由此可以證明孫某霞與郭某輝早已相識。經查，陳某鵬提交的涉案房屋物業費單據交費起止日期分別為2018年11月11日至2019年11月10日和2019年11月11日至2020年11月10日，金額分別為9508.72元和9519.55元，收款日期為2019年3月8日和2020年5月11日，“姓名”均為郭某輝。

郭某輝稱其實際於2019年底交納了2020年的物業費，物業公司的系統不會顯示兩個業主的名字，故其與孫某霞在物業交割後，一個自然年之內的交費信息均顯示郭某輝的名字。為此，郭某輝提交了涉案房屋2018年11月11日至2019年11月10日物業費單據，該單據所載“姓名”為於某（孫某霞之配偶）。

三、孫某霞與郭某輝房屋買賣合同的履行情況。

2019年6月到8月15日，郭某輝向孫某霞支付全部房款。

另外，陳某鵬稱涉案房屋實際市場價格應當為1600餘萬元。

裁判結果

駁回原告陳某鵬的訴訟請求。

房產律師靳雙權點評

債務人以明顯不合理的低價轉讓財產，對債權人造成損害，並且受讓人知道該情形的，債權人可以請求人民法院撤銷債務人的行為。

陳某鵬對孫某霞的債權已被生效判決確認，法院不持異議。陳某鵬雖以《網籤合同》所載交易價格（480萬元）證明孫某霞與郭某輝的房屋買賣價格明顯不合理，但孫某霞、郭某輝提交了總售價為1500萬元的合同，且雙方按該合同進行了實際履行，D公司工作人員亦出庭證實雙方實際交易情況，故法院認為孫某霞、郭某輝提交的1500萬元合同系真實的合同，《網籤合同》所載明的交易價格並非真實房價。陳某鵬認為涉案房屋市場價為1600萬餘元，即使以此價格為對照，涉案房屋的真實交易價格1500萬元並非明顯偏低。故陳某鵬主張的債權人撤銷權要件不成立，對其訴訟請求，法院不予支持。