北京房產律師解析一起子女承租房屋拆遷時折算父母工齡登記老人名下子女起訴確權糾紛
原告訴稱
秦某燕向本院提出訴訟請求：1、確認原告對西城區一號房屋享有產權，產權份額為65％；2、本案訴訟費由被告承擔。
事實與理由：自1990年起，原告承租單位分配給原告的兩間公租房（A號）。2000年，公租房拆遷，原告與拆遷人北京市R公司簽訂《房屋拆遷貨幣補償協議》。後，未經原告同意，原告妹妹代替原告，以其母陳某潔的名義與F公司簽訂《購房協議書》，原告雖對此持有異議，但為改善父母居住條件，出於善意以及對親情的付出，原告繼續配合辦理購買回遷安置房（即案涉房屋，西城區一號)的手續。
2004年3月，原告無奈將房屋產權登記在被告名下，但被告認可原告對該房屋享有的權利。
案涉房屋的出資情況如下：原告以原公租房的面積（建築面積19.29平方米)以及對應的拆遷補償款183672元直接衝抵購買回遷安置房的房款，同時原告父母亦出資206162.51元，並工齡折抵16303.84元。為保證父母的實際使用居住，原告當時自願將房屋產權暫時登記在被告名下，鑑於案涉房屋的來源、售房價格優惠等原因，被告認可原告對房屋享有相應的所有權，被告也從未對原告進行任何補償。因案涉房屋是以原告公租房拆遷安置所得，故案涉房屋的房價以低於當時購房市價（當時的購房市價約8800元/平方米）的房改成本價優惠計算，共計406138.35元，相較於按市場價購買，案涉房屋的取得系因原告的貢獻而來，已享受較大優惠，且原告及原告配偶從未作出贈與的意思表示。
雖然案涉房屋登記在被告名下，但原告從未放棄其對案涉房屋享有的產權份額，且原告自始至終落户在案涉房屋（案涉房屋有且僅有原告一人的落户），現基於原告對案涉房屋來源及出資的貢獻，訴請確認對案涉房屋享有產權，產權份額為65%。
被告辯稱
被告秦某聰、秦某麗、秦某霞、秦某芝辯稱：不同意原告的訴訟請求。涉案房屋是屬於被告及其妻子陳某潔的夫妻共同財產，涉案房屋登記的所有權人為秦某聰，屬於秦某聰和其妻子陳某潔的夫妻共同財產，與原告無關。原、被告之間沒有達成任何口頭或書面協議，約定原告對涉案房屋有所有權，原告的出資不能轉化為所有權。
原告作為被拆遷房屋的原承租人，所述由被告購買房屋原告不知情不是事實，由被告購買涉案房屋是原告同意且認可的，涉案房屋的所有權人為秦某聰和陳某潔。原告的出資是對被告夫婦的贈與，現在贈與已經完成，不可撤銷。
法院查明
2000年5月24日，房管所與秦某燕簽訂的《北京市公有住宅租賃合同》載明：秦某燕系西城區A號房屋的承租人。
2000年11月拆遷。北京市R公司（甲方）與秦某燕（乙方）簽訂了《北京市住宅房屋拆遷貨市補償協議》，載明：乙方在拆遷範圍內居住非成套正式住宅房屋2間，乙方現有户籍人口3人，分別是本人、之母、之女，甲方支付乙方拆遷補助費共計26535元。
2000年12月1日，北京F公司（甲方）與陳某潔（乙方）簽訂了購房協議書：甲、乙雙方經協商達成如下協議，乙方選購甲方一號二居室樓房1套，建築面積65.6平方米。乙方原被拆遷居住房屋建築面積按北京市房改成本價優惠售房價計算。{公式=(成本價—標準價高限*年工齡折扣率*夫妻建公積金前工齡和)*（1+調節因素之和）*原建築面積。
涉案房屋在北京市西城區不動產登記事務中心的檔案中，存有：《房改售房買賣協議書》、《單位出售公有住房房價計算表》、證明等材料。2003年5月6日，北京市R公司（甲方）與秦某聰（乙方）簽訂了《房改售房買賣協議書》，載明：甲方同意將北京市西城區一號，建築面積65.6平方米以成本價售給乙方，雙方同意現金支付。乙方按成本價購買甲方房屋後，產權歸購房者個人所有。
在《單位出售公有住房房價計算表》中載明，購買涉案房屋計算了40年的工齡折扣。
2004年8月2日填發的《房屋所有權證》載明：西城區一號的房屋所有權人為秦某聰。
2016年1月15日，北京F公司出具證明，載明：秦某燕2000年12月由西城區A號拆遷安置與一號，拆遷面積19.29平方米，該面積以成本價核算計入購房款。
2016年12月28日，北京市R公司出具情況説明，載明：秦某燕原住西城區A號(房屋建築面積19.29平方米），已於2000年11月拆遷完畢。根據屆時拆遷補償補助有關規定，秦某燕應獲得補償款如下：使用權補償183672元、補助費26535元，合計210207元。經秦某燕申請，自願用上述“使用權補償”款購買我單位一號貳居室1套。
2020年6月16日，北京F公司函覆我院：根據2016年12月28日北京市R公司（以下簡稱“R公司”）出具的情況説明載明使用權補償183672元將直接用於購買一號，同時原告的民事起訴狀中也承認該筆使用權補償款已經直接衝抵購買該回遷安置房的房款...根據我公司留存的秦某燕和陳某潔共同簽署的申請書以及秦某燕本人向F公司出具的説明表明，2003年辦理回遷安置房產權證時，秦某燕和陳某潔自願申請將一號房屋的產權辦理到秦某聰名下。
北京F公司函覆我院時，向我院提供了秦某燕手寫材料、有秦某燕和陳某潔簽字的申請。其中，2003年11月4日秦某燕手寫材料載明：經家庭成員協商，將一號成本價產權房辦理到我父親秦某聰名下，今後如發生任何產權糾紛，與F公司無任何關係。秦某燕和陳某潔在2003年11月4日簽字的申請載明：秦某燕和陳某潔，原住西城區A號，經北京F公司拆遷安置到一號2居室一套，原拆遷協議被拆遷人為秦某燕，現申請將此套按成本價所購房屋的產權辦理到秦某聰名下，今後此套房屋若發生產權糾紛等任何問題，責任自負，與北京F公司無任何關係。
另，經詢，原、被告雙方均認可：陳某潔與秦某聰於20世紀50年代結婚，婚後生有秦某燕、秦某麗、秦某霞、秦某芝。陳某潔於2014年3月10日死亡。
裁判結果
駁回原告秦某燕的全部訴訟請求。
房產律師靳雙權點評
物權的種類和內容，由法律規定。不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力。不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明，當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的後果。
本案中，與售房單位簽訂《房改售房買賣協議書》的是秦某聰，購房時亦折算了秦某聰的工齡，後涉案房屋的產權登記至秦某聰名下。另，從秦某燕的手寫材料和簽字的申請可以看出，系秦某燕和陳某潔主動申請將涉案房屋的產權辦理到秦某聰名下。現原告秦某燕以其為被拆遷房屋的承租人、被拆遷房屋的使用權補償款直接衝抵了購買涉案房屋的房款、原告對涉案房屋貢獻較大以及原告的户籍登記在涉案房屋等為由，主張對涉案房屋享有65％的所有權，法院着實難以支持。
