地產併購基金是什麼 - 其模式有哪些

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投資的方式有千千萬萬種，有人想要一夜暴户所以冒險投資股票，有人小心翼翼所以選擇投資債券，也有人選擇地產投資。那麼地產併購基金是什麼意思呢?它的模式有哪些呢?小編針對以上問題進行解答。

(一)地產基金

地產基金即私募股權地產投資基金一般指專注於地產領域的私募股權基金，是一種面向私有地產資金進行併購或開發的投資模式。

(二)併購基金

併購基金是私募股權基金的一種，用於併購企業，獲得標的企業的控制權。常見的運作方式是併購企業後，通過重組、改善、提升，實現企業上市或者出售股權，從而獲得豐厚的收益，經常出現在MBO和MBI中。

併購基金一般採用非公開方式募集，銷售和贖回都是基金管理人通過私下與投資者協商進行。投資期限較長，通常為3—5年，從歷史數據看，國際上的併購基金一般從投入到退出要5到10年時間，可接受的年化內部收益率(IRR)在30%左右。

在投資方式上，併購基金多采取權益型投資方式，絕少涉及債權投資。投資標的一般為私有公司，且與VC不同的是，併購基金比較偏向於已形成一定規模和產生穩定現金流的成形企業。

併購基金投資退出的渠道有：IPO、售出(TRADE SALE)、兼併收購(M&A)、標的公司管理層回購等等。

(三)地產併購基金模式

併購基金主要分為控股型併購基金模式和參股型併購基金模式。前者是美國併購基金的主流模式，強調獲得併購標的控制權，並以此主導目標企業的整合、重組及運營。後者並不取得目標企業的控制權，而是通過提供債權融資或股權融資的方式，協助其他主導併購方參與對目標企業的整合重組，是我國目前併購基金的主要模式。

1、國內模式

控股型併購模式要經歷一個較長的週期且必須有一個清晰的投資理念，目前國內的PE市場還相對處於發展階段，因此控股型併購模式操作比較少見，主要是參股型併購模式。通常有兩種方式，一是為併購企業提供融資支持，如過橋貸款，以較低的風險獲得固定或浮動收益，同時可通過將一部分債務融資轉變成權益性資本，實現長期股權投資收益。

第二種參股型併購是向標的企業進行適當股權投資，也可以聯合其他有整合實力的產業投資者為主導投資者，共同對被併購企業進行股權投資、整合重組，在適當時候通過將所持股權轉讓等形式退出。

目前國內併購基金常見的設立和運作步驟為：首先成立基金管理公司，用於充當併購基金的GP;挖掘一個或若干個項目，設立併購基金，募集LP。併購基金常常有一定的存續期，比如3年、5年、10年等;項目結束、併購基金到期，併購基金清盤，按照收益分配機制給LP 提供相應的投資收益。

併購基金的主要參與者分為券商直投、PE 和產業資本三類。券商直投主要圍繞上市公司的需求發掘併購機會，結合投行、研究所提供綜合服務。PE主要服務於項目端，最後實現退出。產業資本往往圍繞自身上下游產業鏈佈局，一般只以較少比例出資(約10%-20%左右)，作為 LP 與 PE機構聯合發起併購。

2、國外模式

在歐美成熟的市場，PE基金中超過50%的都是併購基金，主流模式為控股型併購，獲取標的企業控制權是併購投資的前提。國外的企業股權相對比較分散，主要依靠職業經理人管理運營，當企業發展出現困難或遇有好的市場機會，股東出售意願較強，併購人較易獲得目標企業的控制權。控股型併購可能需要對標的企業進行全方位的經營整合，因此對併購基金的管理團隊要求較高，通常需要有資深的職業經理人和管理經驗豐富的企業創始人。

國外併購基金的運作通常採用槓桿收購，通過垃圾債券、優先貸款、夾層融資等多樣化的融資工具提高槓杆率，使得投資規模和收益率隨之獲得提升。

夾層融資也是槓桿收購中一種常見的方式，收購方自有資金的出資比例通常大約只有10%—15%，銀行貸款約佔60%，中間約佔30%的是夾層資本，即收益和風險介於債務資本和股權資本之間的資本形態，一般採取次級貸款的形式，由於是無抵押擔保的貸款，其償還主要依靠企業經營產生的現金流(有時也考慮企業資產出售帶來的現金流)，貸款利率一般是標準貨幣市場資金利率(如LIBOR)加上3—5%，還可能附有認股權證，除此之外夾層資本也可以採用可轉換票據或優先股等形式。

以上就是本站為您的解答。地產併購基金有兩種模式：國內模式、國外模式，國內市場相對於國外市場來説較為稚嫩。如果選擇投資地產併購基金無非就是重組後再出售然後從中獲取利潤，但小編還是要提醒您，投資有風險，需謹慎。更多相關知識您可以諮詢本站延安律師！