一般二手房改房如何交易

二手房改房如何交易

1.進行買賣的雙方建立信息溝通的渠道,買方瞭解房屋整體現狀及產權狀況,要求賣方必須提供合法有效的證件,包括房屋所有權的證書、身份證件和其它的證件。

2.賣方如果提供的房屋是合法的,就可以上市交易,買方就可以交納購房的定金(注意交納購房定金不是商品房買賣的必經程序),買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或者稱房屋買賣契約)。進行買賣的雙方通過協商,對房屋坐落位置、產權狀況及銷售價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致的意見之後,雙方需要簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

3.買賣的雙方應該共同向房地產交易管理部門提出申請,接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續後,管理部門要查驗有關證件,審查產權,對符合上市條件的房屋准予辦理過户手續,對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請,禁止上市交易。

4.雙方進行立契。房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象,按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批准後,交易雙方才能辦理立契手續。

5.税費繳納。税費的構成比較複雜,要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的税費構成是不一樣的。

6.辦理產權的轉移過户手續。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記後,交易材料移送到發證部門,買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。

7.對於貸款的買受人來説在與賣方簽訂完房屋買賣合同後由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續,銀行審核買方的資信,對雙方欲交易的房屋進行評估,以確定買方的貸款額度,然後批准買方的貸款,待雙方完成產權登記變更,買方領取房屋所有權證後,銀行將貸款一次性發放。

8.房屋所有權證買方領取、付清所有房款,賣方交付房屋並結清所有物業費後雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

需要繳納的税費

一.契税

一般的來説,按3%計徵,但是各地也會有不同的變通:比如甘肅省,2004年8月11日實施的《甘肅省已購公房和經濟適用住房上市交易管理辦法》就規定了房改房交易税費減半。

包括三方面內容:

1、取消了已購公房和經濟適用住房(以下簡稱房改房)的上市門檻。自從二級市場開放以來,單位優先購買的規定已成為房改房上市的主要阻力,新辦法取消了單位優先購買權。該《辦法》規定,城市居民根據國家和縣級以上人民政府有關住房制度改革政策規定,按照成本價(或標準價)購買的公有住房,以及按照縣級以上人民政府指導價購買的經濟適用住房(含安居工程住房、解困房和集資合作建房),在房地產交易管理部門對其合法性進行審核後,均可買賣、租賃、交換、贈與、抵押。對尚未核發土地使用權證書的房改房,房屋產權人可憑房屋所有權證書先辦理交易過户手續,辦理完房屋所有權轉移登記手續後30日內由受讓人持變更後的房屋所有權證書到房屋所在地的市、縣人民政府土地管理部門辦理土地使用權變更登記手續。

2、交易税費下調。為活躍房改房交易,該《辦法》還下調了契税,由原來的按交易金額的1.5%計徵下調至按照交易金額0.75%計徵,由買方繳納。

3、房改房可以換購。該《辦法》規定,在已購公房出售前後1年內,房屋產權人又購買住房的,可視為住房交換。出售現住房應繳納的個人所得税在買新住房時可以享受規定的退税政策。但房改房出售後,該户家庭不得再按照成本價或標準價購買公有住房,也不得購買經濟適用房等其他政府提供優惠政策建設的住房。

二.印花税

一般都是按交易金額的0.05%由買賣雙方各自交納。

三.土地出讓金

二手房改房上市出售、交換、繼承、贈與時,購房者(含繼承、受贈、交換)要繳納土地出讓金,土地出讓金為房屋銷售金額的1%。

職工所購買的房改房是原產權單位在房地產市場上購買的商品房(商品房價格中已包含了土地出讓金)後再按房改政策出售給職工的,或者是原單位組織的職工全額集資建房而單位在辦理建房用地時也已向土地管理部門繳納並由單位承擔了土地出讓金,這兩種情況下,在上市交易時,依然要由購房者按照1%的比例繳納土地出讓金。

二手房改房的交易流程需要很多的手續，因此很多人在對這種房子都是不會購買的，雖然價格比較美麗，但是房屋所有人沒有將所有需要的手續辦理完，是很少有人去考慮這些房子的。中介在掛售這些房子的時候，也會要求賣主將有些手續辦理完。