購買二手房法律風險防範 - 需要注意什麼

隨着社會經濟的發展，二手房買賣量日益增長。那麼在購買二手房的時候，我們需要注意些什麼呢？需要防範哪些法律風險呢？本站小編為您整理這篇文章，希望能更好的幫助您瞭解關於購買二手房的法律知識。

1、房屋手續是否齊全

房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來説有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得後，房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。對於房產權證可以憑身份證去房產交易中心查詢。

2、房屋產權是否明晰

有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

3、交易房屋是否在租

有些二手房在轉讓時，還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過户手續，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是説房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。

4、土地情況是否清晰

二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利。

5、市政規劃是否有影響

有些房主出售二手房可能房屋附近要建高層住宅，可能影響採光、價格等市政規劃情況，才急於出售，作為買受人在購買時應全面瞭解詳細情況。

6、福利房屋是否合法

房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權範圍上有一定的國家規定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律衝突。

7、單位房屋是否侵權

一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對於標準價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。

8、物業費用及公用事業費用是否拖欠

有些房主在轉讓房屋時，其物業管理費，電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。

9、户口問題

有些二手房中會有歷史户口問題，可能存在一户兩本户口本，更有甚者，還會有上上家的户口存在，沒有遷移走。建議購買二手房的買主，聘請律師向公安户籍部門查詢買賣的二手房户籍信息。

對於户口問題法院不能受理遷移户口，但是如果在二手房買賣合同中約定，一定期限後上家將所有現存户口遷移，否則需要支付違約金，則對於違約金索賠法院可以受理。

10、合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那麼全面，但對於一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。

購買二手房，注意以上各點，可以有效地預防購房中可能遇到的法律風險，維護自身的合法權益。