二手房交易陰陽合同的效力

一、什麼是陰陽合同?

所謂“陰陽合同”，是指二手房買賣雙方簽訂一虛一實兩份合同，以達到逃避税費，或騙取貸款等目的。但是，陰陽合同時隱藏着嚴重的法律風險的，根據《中華人民共和國合同法》規定，“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;以合法形式掩蓋非法目的”，在此情形下，陰合同因為其違法性，因此往往會被確認為無效，想逃避税款可能會導致官司纏身，或者承擔違約金責任。

二、關於房屋買賣陰陽合同法律後果的真實案例：

案例一：

北京市民張先生通過房屋中介看好了一套面積為100平方米的住房，經協商，成交價為150萬元，交易產生的全部税費由張先生承擔。張先生認為税費太高，但中介公司工作人員給他支招稱，可以簽訂陰陽合同將總房款降低，税費就低了，並表示大家都是這樣做的。張先生和房主均表示同意。

此後，張先生和房主與房屋中介公司簽訂了房屋買賣合同，也就是所謂的陰合同，約定：房屋交易價格為150萬元。同日，房主與張先生又簽訂了《北京市存量房買賣合同》，也就是陽合同。在這份陽合同裏，這套房屋的交易價格降低為90萬元。無形之中，上萬元的契税、印花税等税費省去了。但不久之後，房子價格猛漲，原房主反悔，以簽訂陰陽合同逃避税費為由，向法院起訴，認為合同理應無效。最後法院判定，按陰合同執行。對於張先生來講，雖然房子還是可以繼續購買，但是卻徒增了官司纏身的煩惱。

案例二

原告李某想將自己的別墅賣掉，找到中介後，中介聯繫了買家王某，王某和李某簽訂合同，約定別墅價格650萬，這個合同為陰合同。但是買家王某為了避税，就將別墅作價150萬元，為陽合同。約定：如果賣方的原因不能辦理過户，賣方需要按別墅價格的30%向買方承擔違約金責任;如果因買方原因不能辦理過户，買方需要按別墅價格的30%向賣方承擔違約金責任。在合同履行過程中，由於買方的身份資料願意不能辦理過户，致使合同不能履行。因此李某要求王某按650萬的30%承擔違約金責任，但王某則想按150萬的30%承擔違約金責任。本案中，由於陽合同侵害了國家税收而無效，因此王某需要按650萬的30%承擔違約金責任，也就是王某需要李某支付195萬的違約金。

三、房屋買賣陰陽合同的效力問題

按照我國《合同法》第52條規定，“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”的合同是無效合同。陰陽合同以虛報價格來逃避國家税收或騙取高額貸款損害國家税收和第三人的合法利益，屬於無效合同。第56條規定，無效的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。司法實踐中，如簽訂的“陰陽合同”僅僅是虛假價格，則該價格條款無效，但不影響其他部分效力，即其他部分仍然有效。

四、簽訂房屋買賣陰陽合同的風險

以逃避税費的目的簽訂“陰陽合同”的行為一旦被税務機關查出，則不僅會被追繳税款，還可能被處以罰款。《偷税案件行政處罰標準》第五條第三款規定，賬外經營或者利用虛假合同、協議隱瞞應税收入、項目的處以偷税數額1倍以上3倍以下的罰款。在最新修正的《刑法》中，第二百零一條規定，納税人採取欺騙、隱瞞手段進行虛假納税申報或者不申報，逃避繳納税款數額較大並且佔應納税額百分之十以上的，處三年以下有期徒刑或者拘役，並處罰金;數額巨大並且佔應納税額百分之三十以上的，處三年以上七年以下有期徒刑，並處罰金。