哪些二手房可以買 - 買二手房時如何迴避風險

二手房屬於現房，不過，並不是所有的二手房都是可以進行買賣的。雖然二手房的價格較之商品房低了不少，但人們在購買二手房時應該購買法律允許買賣的房屋。具體來講，有哪些二手房可以買呢?有買賣就會有一定的風險，而人們在買二手房時如何迴避風險?對於這些問題，本文將一一為您介紹。

一、哪些二手房可以買

可以進行買賣的二手房有：

1、根據房改有關政策，已取得合法產權證書的已購公有住房和經濟適用房可以上市出售，包括按照成本價、標準價以及按標準價優惠辦法購買的公有住房;

2、按照成本價或者標準價購買的安居工程住房;

3、集資合作建設的住房;

4、按市人民政府規定的指導價格購買的經濟適用住房;

5、按照高於規定成本價的價格購買的安居工程房和集資合作建設的住房。比如在北京市行政區域內，由政府房管部門直接管理和由產權單位自行管理的公有單元式住宅樓房，包括新建樓房和已住用的樓房均可出售。

二、買二手房時如何迴避風險

首先，在準備購買二手房確定價格前必須進行實地查看，這樣就可以瞭解該房目前是否處於出租狀態，因法律規定，買賣不破租賃。另外，實地查看時可對該小區的配套有一個全面瞭解，該房子四周是否有噪音，油煙等環境污染源，房子是否有存在各類缺陷，因為一旦在成交後才發現以上非隱蔽問題，買受方很難再追究出售方責任，一般應推定購買方在購買時是明知這些情況的。

其次，對房地產的權利狀況作一個全面瞭解，如權屬是商品房、房改房、集資房、經濟適用房等等中哪一類，如是集體土地使用權或是宅基地的就要小心了，現對集體土地的使用權控制很嚴，一般不允許轉讓。

在瞭解房屋和土地性質後，可進一步瞭解該房產權屬方面，第一，查產權證是否有共有人，出售方是否產權人本人，如不是本人是否有可以確信的委託書;第二，查房屋是否已被抵押、查封、轉讓、贈與、出賣給他人或改變房屋使用性質而使本轉讓行為無效的情況;第三，除了商品房以外的房產，是否已取得上市資格和取得相關權利人、優先購買權人的同意等;四查該地區是否進入拆遷範圍等。

確認房屋權屬沒有問題後，可進入簽訂合同的階段。買受方在約定權利義務時首先要防止出售方違約;其次買賣房產涉及的税費很多，由雙方各自承擔還是由一方承必須約定清楚，不要使用出賣方得淨價這種約定;第三，合同簽訂後付給賣方的定金不能超過房款20%的，交首付款與過户的時間最好約定是在同一天，因對於購買方來説，最大的風險是來自付款後房子沒有過户，如過户已被受理，則買受方的風險會小得多。

在訂立合同時可同時瞭解各種水、電、有線電視、物業費等是否交清，同時在合同中約定如何交接。雙方的過户行為經交易中心審核受理後，如購買方不是按揭付款的，則交付房屋和付清房款可以在當天同時進行。

最後一個階段是購買方拿到產權證後，這時法律上產權已經是購買方了，如是按揭付款的，買受方可對各銀行的各類貸款的利率優惠點數、合同是否公證、物業是否要求保險等作一比效，選擇有利於自己的銀行放貸。為了按揭款的安全發放，購方一定要對按揭款如何發放同銀行有明確的約定，最好是直接支付給出售方或放入購買方帳户再支付給出售方。

上文中都有詳細為您列舉了出來。實踐中，人們在購買二手房時，要想有效地迴避二手房的風險，需要做的工作有很多。比如在購買之前要仔細選擇中介機構，並仔細看房選房。簽訂購房合同和中介合同時要謹慎，避免遭遇二手房買賣陷阱等等。在購買二手房的過程中，如果您有遇到難以解決的問題，不妨向房產方面的專家律師諮詢解決。