二手房產買賣中 - 避税的風險有哪些？
在房產交易方面，不論是買賣一手房還是買賣二手房，都需要繳納相關税費的。那麼，二手房產買賣中,避税的風險有哪些？在二手房產買賣中，避税會引起那些責任？二手房買賣避税對於二手房購房者的二手房出賣者都有哪些風險？
先租後賣
律師點評：此種方法不繳全額營業税及附加費了，只繳契税、登記費、印花税等。具有一定可行性。但由於房屋的價格具有極大的可變因素，如果所籤的價格與兩年後該房屋的市場價格不一樣，房屋價格上漲了，房主完全可能寧願賠償違約金也不願意賣房子，對於買方來講，則要承擔由此帶來的諸多機會成本。同時賣家還有可能將此房抵押或另外出售，對於買家就有很大的法律風險!
假贈與真賣房
律師點評：通過贈與方式轉移房產，是房產轉移過程中常見形式，也是我國法律所規定的權屬人處分自己財產的一種權利和行為方式。因為贈與方式轉移房產完全不同於市場化交易，故而不徵營業税。
如果房產轉移雙方的真實意思和目的不是贈與，而是想轉移房產並獲利，完全背離贈與法律上無償性的特徵。那麼，這種行為將不夠成合法有效的贈與，而是以外在表現合法的贈與形式，掩蓋了逃避税收非法目的違法行為。一旦出現糾紛，根據現行法律規定，當事人雙方就要承擔補繳税款、罰款的責任，嚴重的甚至要承擔刑事責任。而且，明為贈與實為買賣的轉移房產除了上述法律風險外，實際過程中還存在很大的交易風險。對買家來説，如何約定付款方式，這是一個難題，因為贈與人在贈與財產權利轉移之前可以撤銷贈與，即使買家已經付了定金，也對出售方沒有約束力。此外，我國《合同法》規定：“贈與的財產有瑕疵，贈與人不承擔責任。”也就是説，如果買方收到的房屋出現質量問題，就很難要求原主人賠償。另外，買家還要提防贈與人撤銷贈與或不履行贈與義務的行為。
合同價格遠低於實際價格
律師點評：此種方法少繳全額營業税及附加費了，仍須交契税、登記費、印花税等。這種行為是以外在表現合法的形式，掩蓋了逃避税收的非法目的,是一種違法行為。一旦出現糾紛，根據我國現行法律規定，當事人雙方就要承擔補繳税款、罰款的責任，嚴重的甚至要承擔刑事責任。
先簽合同幾年後再過户
律師點評：此種方法不繳全額營業税及附加費了，只繳契税、登記費、印花税等，具有一定可行性。但雙方簽訂合同之後，如果不及時辦理交易手續，時間一長，就會有諸多外界因素影響到交易過程，雙方都將面臨所有突如其來的風險，包括政策風險、市場波動的風險，特別是房地產價格並不是很穩定的情況下，一旦出現大的落差，必有一方會有重大的損失。而且，時間越長所承擔的風險越大，而且即使合同辦理了公證手續，也不能避免上述風險的存在。同時，賣家還有可能將此房抵押或另外出售。
據瞭解，一些二手房中介為達到儘快成交的目的，抓住買賣雙方的心理，為雙方出如何“合理避税”的主意。
他們常用的方法是：
一、“有意壓低交易價格”買賣雙方故意壓低房屋實際成交價格，欲達到少繳税的目的。
律師提醒：對於“有意壓低成交價”的做法，第一，其違反税收政策，政府對此違規行為也即將加大監管力度，風險性較大;第二，從購房者角度來看，當此房產再次出售時，先行做低的“購買價”將拉大買賣差額，反而再次增加出售成本，得不償失。
二、假贈予方式。這是二手房買賣雙方為達到“避税”目的，本無親友關係，私下交易後，卻以此名義經過公證將房產進行“贈予”。按照目前的政策，贈與過户只需買方繳納4%契税，而買賣過户如果在5年以內需要繳納5.5%營業税、2%或4%契税，以及個税。
律師提醒：針對“假贈予”，有關法規規定除公益捐贈不可反悔外，一般公民間的財產贈予，其贈予人可以反悔。
如果在房產交易中，雙方表面辦理的是“假贈予”，一旦發生糾紛，買房方因缺乏證據很可能得不到法律的支持。
三、“假租賃真交易”。由於房產可免税的年限未到，或乾脆為“避税”，買賣雙方交易後卻不按規定辦理繳税、過户、更名等手續，以表面的租賃合同替代交易合同。
律師提醒：假租賃真交易風險很大，一旦發生爭執，受害方往往是買房方。
四、“規避第二套房產”。一些中介向投資者建議，夫妻買房，最好只寫一個人的名字，這樣可以規避第二套房產因非自住而繳税。“由於通知中規定對自住5年以上的惟一用房免税，售房者可在自住房上做文章，比如買房時以父母、兒子或者夫妻雙方的一方為產權持有者。”
律師提醒：一旦親屬間出現利益糾紛，則難以理清。
五、“協議延期辦理產權變更”。這種避税方式看上去有理有利，但其背後卻暗藏着巨大的法律風險，稍不留神，就有可能讓二手房買賣雙方落得一個“貪小便宜吃大虧”的下場。
廣東鑫霆律師事務所浦律師提醒：一、如果房價大漲，賣房人有可能因此毀約而不再按協議的約定時間去辦理房屋過户手續，意圖提高房屋的成交價或轉售;二、可能到協議約定時間辦理房屋過户手續，又出現某些原因而致使過户手續辦不了;三、若賣房人揹着買主申請補辦了產權證，又把房屋賣給第三人並辦理了過户手續的話，買主將無法取得房屋所有權。
這些常見的“合理避税”行為都是違法的，而且為當事人留下嚴重後患。住房是金額巨大的財產，我們在獲得時就應合理合法，公民的合法權益才能受到法律保護。如果獲得時的程序、方式等違法，一旦發生糾紛，公民勢必得不到應有的保護。按總值1%交税費其實並不高，沒必要鋌而走險。
