買賣不破租賃抵押權優先嗎？

一、買賣不破租賃抵押權優先嗎?

抵押權是擔保物權，租賃權是債權，一般情況下物權優於債務，但根據《合同法》、《民通意見》有關規定“買賣不破租賃”原則是處理物權與債權關係的一個例外。但並非所有情況下，都必須實行“買賣不破租賃”原則。

最高人民法院《關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第66條第1款規定，抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力。因此，以抵押財產出租的，不適用“買賣不破租賃”原則，在這種情況下，抵押權優於租賃權，租賃關係因抵押權的實現而解除。

1、抵押權與承租權相遇 應保護先設立的權利

物權法190條的規定實際是確立了“設立優先原則”，即何種權利設立在先即可取得對抗後設立權利的優先地位。面對租賃權與抵押權之間的衝突，那個權利先存在的，法律即保護先存在的那個權利，而後存在的權利必須為先存在的權利“讓步”。

2、對於已設立的抵押權 房屋承租人應當知曉

以不動產作為抵押的，應當辦理抵押登記，抵押權自登記時設立，抵押權登記具有公示的效力，相關不動產的利害關係人包括承租人對於抵押的存在是知曉的，其應當預見且能夠預見到的租賃風險的存在，承租人沒有任何理由妨礙抵押權的實現。

3、除去租賃權應當以影響抵押權實現為前提

承租權不妨礙抵押權的實現，但如果租賃關係的存在對抵押財產的價值或變現沒有產生任何不利影響的情況下，比如相關不動產帶“租約”被正常拍賣成功了等，除去租賃權就成為了沒有必要的事。

房屋在進行抵押之後是不適用用於買賣不破租賃的。所以出租人和承租人在簽約的時候承租人選瞭解到該房屋是否已經被抵押出去如果已經被抵押出去最好不要進行承租。因為已經抵押出去的房屋對於租賃合同是沒有相關保障的。