開發商已交付房屋該怎麼認定

現今社會，很多商品房都是事先進行預售的，而非現房。而購房者在與開發商簽訂購房合同後，就等着開發商如期交付房屋。而購房者對於開發商的交付行為，此時要怎麼認定開發商已交付房屋呢?如果並非如期交付，而是開發商延期交房怎麼處理呢?我們一起在下文中進行具體瞭解吧。

一、開發商已交付房屋該怎麼認定

對於房屋的交付，最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十一條規定：“對房屋的轉移佔有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。”故原則上，交房僅僅意味着對房屋的移轉佔有。由於不動產所有權的移轉以產權過户登記為要件，與動產所有權的移轉以標的物交付行為的完成即意味着標的物所有權的移轉完全不同。因此，房屋的交付只是房屋買賣合同履行行為的一部分，完整的履行行為應當包括出賣人交付房屋於買受人並使其取得該物所有權的行為。

房屋交付與房屋所有權移轉是兩種不同性質的履行行為，應當予以區分。當然，按照上條規定，如果當事人在合同中明確約定“房屋交付使用”不僅是轉移佔有房屋，而且同時要移轉房屋所有權的，就應當按照約定來確定當事人雙方的權利義務內容。

在此約定下，出賣人不僅應當在合同約定的期限內將房屋移轉給買受人佔用，而且還應當將房屋的所有權移轉於買受人，否則應承擔違約責任。如果當事人僅約定了“房屋交付使用”的時間，而未明確約定其中包括房屋所有權轉移的，出賣人只要在約定的期限內將房屋移轉給買受人佔用，即“交鑰匙”，就應認定出賣人按期履行了“房屋交付使用”的義務。

二、開發商延期交房怎麼處理

(一)買受人的合同解除權

出賣人延期交房，屬於《合同法》第九十四條規定中“當事人一方延期履行主要債務”的情形。按照該條第三項的規定，當事人一方延期履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行的，當事人可以解除合同。出賣人延期交房的，經買受人催告後在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告後，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;延期不行使的，解除權消滅。

(二)出賣人支付違約金或者賠償損失。

按照《合同法》以及最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》的有關規定，出賣人延期交付使用房屋的，應當支付違約金或者賠償損失;商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法的，可以按照延期交付使用房屋期間有關主管部門公佈或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定該解釋雖然只適用於商品房買賣合同糾紛的處理，但其對於交房問題的規定，對非商品房的買賣合同糾紛的處理，也可以比照適用。

根據我國《合同法》規定，確定違約金主要是補償性質，即補償違約造成的損失，這種損失分兩個方面，一是實際損失，二是可得利益損失。即使合同明確約定了違約金比例，但業主實際遭受的損失在遠遠超過補償的情況下，也應被視為不平等條款，業主可起訴要求額外補償。

生活中開發商延期交房的行為是比較常見的，如果延遲的期限不長，購房者還可以忍受，但如果延期交房超過了一定的期限，購房者要及時行使權利，要求開發商按照購房合同的約定來承擔違約責任。在此過程中，如果發生了糾紛，而您不知道怎麼解決時，可以諮詢一下房產律師的意見。