購買商品房五證詳解
“五證”是指國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建築工程開工證、商品房銷售(預售)證。“兩書”是指《住宅質量保證書》和《住宅使用説明書》。
國有土地使用證：
國有土地使用證是單位和個人使用國有土地的法律憑證，受法律保護。北京市房屋土地管理局對直接添發的《國有土地使用證》根據國有土地使用方式不同，分別加蓋《北京市房屋土地管理局劃撥土地使用證專用章》、《北京市房屋土地管理局有償土地使用證專用章》、《北京市房屋土地管理局交納使用費土地使用專用章》、《北京市房屋土地管理局臨時土地使用證專用章》。
建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證：
建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證是建設單位用地和建設工程的法律憑證，沒有這“兩證”的用地單位屬非法用地，其工程建築也是違章建築，不能領取房地產權屬證件。
建設工程開工證：
建設工程開工證是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一。沒有開工證的建設項目均屬違章建築，不受法律保護。北京市建委於1996年成立了北京市建築工程交易管理中心，負責開工審批等項工作。
商品房銷售(預售)證：
商品房銷售(預售)證的主管機關是北京市房屋土地管理局，證書由市房地局統一印製、辦理登記審批和核發證書。
“五證”中最重要的是土地使用證和商品房銷售(預售)許可證，兩者表明所購房屋屬合法交易範疇。
在審查時，應注意“五證”的用地單位、建設單位及銷售單位是否與實際的售樓單位一致，用地範圍、銷售範圍是否包括您所購買的房屋。目前有部分開發商領取的是臨時土地使用證，此證意味着開發商尚未交齊全部土地出讓金，在其領取的《商品房內/外銷預/銷售許可證》的銷售範圍中，僅包括規劃項目的部分樓號，甚至僅包括一棟樓的部分樓層。因此，應着重審查您所購買的房屋是否在預/銷售範圍之內。
《國有土地使用證》
《國有土地使用證》是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護。北京市國土資源和房屋管理局對直接填發的《國有土地使用證》根據國有土地使用方式不同，分別加蓋《北京房屋土地管理局劃撥土地使用證專用章》、《北京市房屋土地管理局有償土地使用證專用章》、《北京市房屋土地管理局交納使用費土地使用專用章》、《北京市房屋土地管理局臨時土地使用證專用章》。
《建設用地規劃許可證》
《建設用地規劃許可證》是建設單位在向土地管理部門申請徵用、劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和範圍符合城市規劃的法定憑證，是建設單位用地的法律憑證，沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產商的售房行為也屬非法，不能領取房地產權屬證件。
它核發的目的是確保土地利用符合城市規劃，維護建設單位按照城市規劃使用土地的合法權益。
按照有關規定，房地產商即使取得建設用地的批准文件，但如未取得《建設用地規劃許可證》而佔用土地，其建設用地批准文件無效。
《建設工程規劃許可證》
《建設工程規劃許可證》是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證。是建設單位建設工程的法律憑證，是建設活動中接受監督檢查時的法定依據，沒有此證的建設單位，其工程建築是違章建築，不能領取房地產權屬證件。
它核發的目的是確認有關建設活動的合法地位，保證有關建設單位和個人的合法權益。
房地產商如未取得《建設工程規劃許可證》或者違反《建設工程規劃許可證》的規定進行開發建設，嚴重影響城市規劃的，由城市規劃行政主管部門責令停止建設，限期拆除或者沒收違法建築物、構築物及其他設施，對有關責任人員，可由所在單位或者上級主管機關給予行政處分。
《建設工程施工許可證》
《建設工程施工許可證》(或《建設工程開工證》)是建築施工單位符合各種施工條件，允許開工的批准文件，是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一。
沒有開工證的建設項目均屬違章建築，不受法律保護。當各種施工條件完備時，建設單位應當按照計劃批准的開工項目向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門辦理施工許可證手續，領取施工許可證。未取得施工許可證的不得擅自開工。北京市建委於1996年成立了北京市建築工程交易管理中心，負責開工審批等項工作。
《商品房銷售(預售)許可證》
《商品房銷售(預售)許可證》是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批准文件。其主管機關是北京市國土資源和房屋管理局，證書由北京市國土資源和房屋管理局統一印製、辦理登記審批和核發證書。房地產商在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應持有房屋所有權證書。對於內銷商品房，《商品房銷售(預售)許可證》一般標明：京房內證字第××號;對於外銷商品房，《商品房銷售(預售)許可證》一般標明：京房市外證字第××號。
