農村房屋所有權怎麼認定?

一、農村房屋所有權怎麼認定?

 農村房屋所有權應從宅基地的申請取得及房屋建造兩方面綜合分析認定，即房屋所有權人必須滿足兩個條件：

第一，是宅基地使用權人(包含在冊人口)，第二、是房屋的建造者。

二、宅基地使用權人的確定

從當前農村拆遷政策看，大都以宅基地面積作為置換樓房面積的計算基數(一般為1:1的比例)，宅基地的巨大經濟價值在拆遷置換中得以顯現。地的價值在房產(房地一體)價值形成中佔有較大比重，故此宅基地使用權人的確定十分重要且必要。

(一)在冊人口的認定。在冊人口是指宅基地申請審批時該家庭具有本集體經濟組織户籍的成員。由於農村宅基地屬村民集體所有，宅基地在分配上存在着排他性和福利性，即宅基地使用權只能分配由本集體經濟組織成員使用。但在分配方式上，又有其特定規則。《土地管理法》第62條規定：“農村村民一户只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過省、自治區、直轄市，規定的標準”。因此，宅基地以户的名義取得，屬家庭共有，並主要根據家庭成員數確定使用面積。各集體經濟組織在家庭申請用地時，會對其常住家庭在冊人口進行核定，然後分配特定面積。雖然宅基地使用證上登記的使用權人只有一人，但宅基地申請審批表確定在冊人口共享宅基地使用權。

(二)人口變動的產生及處理

由於婚姻、生老病死等原因有所增減，家庭在冊人數並不固定。如果在冊人口變動，可以按照下列原則處理：

第一，户口遷移導致喪失本集體經濟組織成員資格的原在冊人口，不再具有宅基地使用權，但原在農村合法取得的宅基地和房屋，房屋產權沒有變化的，經該農民集體出具證明並公告無異議的，仍舊擁有房屋所有權。

第二，户口雖未遷移，仍為本集體經濟組織成員，但從原大家庭分離單獨立户並且另行申請宅基地獲得批准的，因其有了新的宅基地，根據一户一宅的原則，不再對原宅基地享有使用權，不能認定為原宅基地上房屋的所有權人。

三、房屋的建造者的認定

房屋建造可分為兩種，一種是直接建造(出力建造)，即由家庭成員利用自身技術和體力親自建造房屋;一種是出資建造，即家庭成員出資購買材料、聘請他人建造。這兩種建造方式在實際建造中可能有交叉。

房屋建造者可以按照“誰出資出力建造誰所有”原則進行認定。

第一，直接建造者為房屋建造人。有證據證實確實利用自身技術和體力親自參與了房屋建造的家庭成員，可以認定為房屋出力者。

第二，有固定工作收入且共同生活的家庭成員可以認定為房屋建造的出資人。共同生活的家庭成員可能並不直接對建造房屋出資，但因共同生活其將收入交給家庭共同支配使用，可以認定為出資人。

四、不應認定為房屋共有人的情形。

一是宅基地申請審批時為在冊人口並未出資出力建造房屋，之後户口遷出。此種情況下，在冊時享受宅基地使用權，户口遷出後不再具有本集體經濟組織成員資格，當然喪失宅基地使用權，同時未出資出力建房，故不應認定為房屋共有人。特別需要指出的是，此種情況下，在冊人口主張雖未出資，但曾參與建房而要求共有人權利。筆者認為，此種參與如果不能達到相當的程度(如自行建造)，則可依據公序良俗對其參與認定為對家庭應盡的義務，不宜認定為共有人。

二是建房時未出資的未成年人。這裏所指的未成年人不包括準治產人(16週歲以上不滿18週歲的公民，以自己的勞動收入為主要生活來源的人)，未成年人在建房時尚沒有勞動能力，對房產沒有出資，是否認定屬於房產共有人，實踐中存有不同做法。有觀點認為，其父母等投資建造房屋的行為可視為包括未成年人在內的一户農村村民的共同投資。而筆者認為，認定未成年人有產權，固然可保障未成年的權益，但卻在一定程度上損害了父母的利益。其實，基於撫養關係，未成年人的居住權完全可以保障。

三是宅基地上房屋非户內家庭成員建造。對這種情形，應參照農村房屋流轉合同效力的認定規則，認定房屋產權。

五、需要注意的幾個問題

第一、認定所有權人的權利時間節點。這主要是指在冊人口，筆者認為應當以宅基地申請審批時的在冊人口為準。變化後的家庭人口因未對房產形成(無論是宅基地還是房屋建造)做出貢獻，不應認定為共有人。即應以權利形成之初的情形確定而不論其後的變化。例如甲作為在冊人口申請建房並出資建房，即使其以後户口發生變化，也不影響其作為房屋共有人的認定;乙在房屋審批建成之後成為家庭成員，其不應認定為房屋共有人。

第二，父母去世後，一方子女取得集體土地使用權證。對於此種土體使用權發生變化的情況，要重點審查變化是否具有合法性。即此種變化是否有合法的基礎行為，如集體組織重新分配文件、家庭內部協議，遺囑等。如不能證實變動的合法性，不能僅依據土地使用權證認定其為房屋共有人。

本站小編為您整理，提醒您在處理相關農村房屋產權的時候，要注意區分不同的情況。在取得房屋產權時能夠順利，避免相關糾紛。