買賣農村房屋效力如何

很多的購房者都會參與到買賣農村房屋的交易中，但他們卻不知道在我國就農村房屋買賣的效力是有爭議的，而農村房屋買賣的效力又決定了該交易能不能最終實現的問題。那麼，買賣農村房屋效力如何呢？以下是具體介紹。

一、買賣農村房屋效力如何

根據我國《土地管理法》等法律法規的規定，農村房屋買賣有效必須符合下列四個條件：

(一)購房者主體資格合法。農村房屋所依存的宅基地屬於農村集體成員所有，因此購房人必須是該村民集體成員。城市居民不具備購買農村房屋的主體資格。

(二)售房者的主體資格合格。賣房人必須對自己所有的財產有佔有、使用、收益和處分的權利。對於共同共有的人員來説，其中的共有人一方若單方面處分房屋的，並不能使房屋買賣有效;

(三)購房者應當符合申請宅基地的條件。農村村民一户只能有一處宅基地，已有宅基地的村民不得再申請宅基地。如果買房人不符合上述條件，以買賣形式變相的佔有更多的宅基地，這樣的買賣得不到法律的支持和保護。

(四)買賣經過村民委員會同意。這是必經程序，農村集體經濟組織有權對這種物權作出實質性處分。

二、怎樣認定農村房屋買賣的效力

根據司法實踐，農村房屋買賣合同並非都認定為有效或無效，而應按照具體情況具體分析。那麼，農村房屋買賣合同效力怎麼認定呢?

(一)對於轉讓給城鎮居民的合同應認定為無效合同。

我國《物權法》第一百五十三條規定“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定”，而我國土地管理法及其管理條例等也對宅基地使用權規定了禁止轉讓。此外，國務院辦公廳1999年5月6日發佈的《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第2條第2款規定：“農村的住宅不得向城市居民出售。”2004年12月24日，國務院《關於深化改革嚴格土地管理的決定》再次強調：“加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。”因此，從有關規定來看，轉讓給城鎮居民的合同違反禁止性規定，應當認定為無效合同;

(二)對於轉讓給同村或外村居民的合同應認定為有效合同。

窮盡我國相關的法律、行政法規及其他國家規定，並沒有關於農村房屋禁止轉讓的規定，而在民法領域，法無規定即自由。

允許農民範圍內的流轉沒有違反“房地不可分”的原則，集體土地使用權從廣義而言屬於農民所有，僅在農民之間的轉讓並沒有導致建築物所有權和土地使用權的主體分離結果，因此應當為有效，如果説這樣的流轉違反了宅基地使用屬集體經濟組織所有的身份性，那麼通過繼受取得的方式獲取集體經濟組織成員資格，即只要將户口遷入所購農房所在的集體經濟組織內便可以清除宅基地使用權在集體經濟組織之間流轉的障礙。

在我國，法律出於保護農村土地的角度考慮，會嚴格限制農村房屋的買賣，雖然這給農村房屋的買賣增加了難度，但也是無可厚非的。至於買賣農村房屋效力，若是在政策內允許購買的話，那麼法律也是會承認買賣行為的法律效力的。更多相關知識您可以諮詢本站揚州律師。