買賣不破租賃的效力是怎樣的?
一、買賣不破租賃的效力是怎樣的?
效力:
《合同法》第229條規定,租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。
《解釋》第20條規定,租賃房屋在租賃期間發生所有權變動,承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的,人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外:
(一)房屋在出租前已設立抵押權,因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的;
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
根據上述規定,買賣不破租賃是指租賃房屋在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力,原租賃合同對承租人和新房主繼續有效,承租人有權請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同。
但是,買賣不破租賃受到約定限制和法定限制:
①當事人另有約定除外:買賣不破租賃受當事人另有約定限制;
②事先抵押權限制:受房屋在出租前已設立抵押權,因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的,買賣不破租賃受限制;
③事前查封限制:房屋在出租前已被人民法院依法查封的,”買賣不破租賃“受限制。
二、買賣不破租賃的適用瑕疵有哪些?
1、是否僅僅適用於買賣。
“買賣不破租賃”這一法律制度,不僅包括因買賣而引起的租賃物所有權變動,還包括因贈與、繼承、互易甚至合夥投資引起的所有權變動。
2、是否適用於“動產”。
如果所有權轉移以交付為要件的動產也適用第 229條,將不利於財產的流通,有悖於現代民法的宗旨。因此《合同法》第229條中租賃物一詞,應限定於不動產,如房屋等更妥。
3、買賣不破租賃與抵押權競合。
最高人民法院《關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第66條第1款規定,抵押人將已抵押的財產出租的,抵押權實現後,租賃合同對受讓人不具有約束力。因此,以抵押財產出租的,不適用“買賣不破租賃”原則,在這種情況下,抵押權優於租賃權,租賃關係因抵押權的實現而解除。
4、財產保全與租賃競合。
財產保全與租賃競合,指在同一標的上同時存在財產保全和租賃,二者在效力上發生衝突的情形。若租賃先於查封存在,則在債權人依法定程序取得被查封財產所有權後,原租賃契約當然地適用於債權人,對債權人具有法律拘束力,因為承租人在承租時並不能預見到將來租賃物會被查封。
若租賃後於查封存在,則在債權人依法定程序取得被查封財產所有權後,原租賃契約並不適用於債權人,除非債權人同意。因為查封的目的是實現債權,承租人明知承租的房子有可能被變賣,卻仍然與出租人訂立租賃契約,由此帶來的風險只能由他自己承受。
買賣不破租賃原則在適用之前,不動產的出賣人需要履行相應的先合同義務,否則,如果給買受人造成實際損失的,出賣人就應當賠償買受人的損失,但是需要注意的是,不動產在出售時,不動產的承租人擁有優先購買權,只有在承租人放棄優先購買權之後,其他人才能進行購買。