個人出售住房繳納的税費有哪些 - 比例是多少

個人出售住房繳納的税費有哪些,比例是多少

個人轉讓房屋涉及營業税、個人所得税、契税、城市維護建設税、印花税、土地增值税等6個税種，

契税由買房者繳納;

印花税由買賣雙方繳納;

營業税部分，現行的税收政策是：從2006年6月1日起，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，按售房收入全額繳納營業税;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免徵營業税;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按其售房收入減去購買房屋的價款後的差額繳納營業税，税率為5%。 個人將購買超過5年(含5年)的符合當地公佈的普通住房標準的住房對外銷售，應持該住房的坐落、容積率、房屋面積、成交價格等證明材料及地方税務部門要求的其他材料，向地方税務部門申請辦理免徵營業税手續。 個人轉讓購買5年以內的房屋，應納税額=售房收入×税率;轉讓購買5年以上的普通房屋，免徵營業税;轉讓購買5年以上的非普通房屋，應納税額=(售房收入-購房價格)×税率。 個人所得税部分，個人轉讓住房，以其轉讓收入額減除財產原值和合理費用後的餘額為應納税所得額，繳納個人所得税，税率為20%。

住房轉讓所得，以實際成交價格為轉讓收入。納税人申報的住房成交價格明顯低於市場價格且無正當理由的，徵收機關依法有權根據有關信息核定其轉讓收入。 對轉讓住房收入計算個人所得税應納税所得額時，納税人可憑原購房合同、發票等有效憑證，經税務機關審核後，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的税金及有關合理費用。

房屋原值具體為：商品房房屋原值是指，購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關税費;

自建住房房屋原值是指，實際發生的建造費用及建造和取得產權時實際交納的相關税費;經濟適用房(含集資合作建房、安居工程住房)

房屋原值是指，原購房人實際支付的房價款及相關税費，以及按規定交納的土地出讓金;已購公有住房房屋原值是指，原購公有住房標準面積按當地經濟適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標準面積實際支付的房價款以及按規定向財政部門(或原產權單位)交納的所得收益及相關税費;

城鎮拆遷安置住房房屋原值有以下四種情況，

(1)房屋拆遷取得貨幣補償後購置房屋的，為購置該房屋實際支付的房價款及交納的相關税費，

(2)房屋拆遷採取產權調換方式的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》註明的價款及交納的相關税費，

(3)房屋拆遷採取產權調換方式，被拆遷人除取得所調換房屋，又取得部分貨幣補償的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》註明的價款和交納的相關税費，減去貨幣補償後的餘額，

(4)房屋拆遷採取產權調換方式，被拆遷人取得所調換房屋，又支付部分貨幣的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》註明的價款，加上所支付的貨幣及交納的相關税費。

轉讓住房過程中繳納的税金是指，納税人在轉讓住房時實際繳納的營業税、城市維護建設税、教育費附加、土地增值税、印花税等税金。

合理費用是指，納税人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。 納税人能提供實際支付裝修費用的税務統一發票，並且發票上所列付款人姓名與轉讓房屋產權人一致的，經税務機關審核，其轉讓的住房在轉讓前實際發生的裝修費用，可在以下規定比例內扣除：已購公有住房、經濟適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%;商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%。

納税人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據實扣除。

納税人按照有關規定實際支付的手續費、公證費等，憑有關部門出具的有效證明據實扣除。

例如，某人轉讓自用5年以內住房，應納税所得額=住房轉讓收入-原值-規定比例內可扣除的裝修費用-支付銀行的住房貸款利息-繳納的銷售税金-合理費用;應納税額=應納税所得額×20%。 納税人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納税額的，税務機關可以對其實行核定徵税，具體比例由省級地方税務局或者省級地方税務局授權的地市級地方税務局根據納税人出售住房的所處區域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉讓收入1%-3%的幅度內確定。

納税人出售自有住房並擬在現住房出售1年內按市場價重新購房，出售現住房所繳納的個人所得税，先以納税保證金形式繳納，根據重新購房的金額與原住房銷售額的關係，全部或部分退還納税保證金。 個人轉讓自用5年以上，並且是家庭唯一生活用房取得的所得，免徵個人所得税。

土地增值税部分，在中國境內出售或以其他方式有償轉讓國有土地使用權、地上建築物及附着物(以下簡稱轉讓房地產)的個人以轉讓房地產的增值額作為計税依據，繳納土地增值税。土地增值税實行四級超率累進税率。增值額未超過扣除項目金額50%的部分，税率為30%;增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，税率為40%;增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，税率為50%;增值額超過扣除項目金額200%的部分，税率為60%。應納税額=∑(增值額度×適用税率)。

居民個人轉讓普通住房以及個人互換自有居住用房地產免徵土地增值税。個人在原住房居住滿5年轉讓住房，免徵土地增值税;居住滿3年，不滿5年的，減半徵收土地增值税。

契税部分，個人購買商品住房以購房價格為計税依據繳納契税，税率為3-5%。契税應納税額=計税依據×税率。 對於拆遷房，房屋被縣級以上人民政府徵用、佔用後，重新承受土地、房屋權屬的，是否減徵或免徵契税，由省、自治區、直轄市人民政府確定。對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當於拆遷補償款的部分免徵契税。對於購買經濟適用住房，目前無特別優惠規定。對於個人購買自用普通住宅，暫減半徵收契税。 例如：某人以100萬元價格購得一處面積為90平方米的普通住宅，住宅所在地的契税税率為3%，其契税應納税額=100萬元×3%=3萬元。由於該居民購買的是普通住宅，符合個人購買普通住宅減半繳納契税的規定，因此其實際應繳納的契税為3萬元×0.5=1.5萬元。 印花税部分，個人購買商品房，買賣雙方應納印花税=購房金額×適用税率。 城市建設維護税部分，城市維護建設税隨營業税徵收，計税金額為營業税的實際繳納税額。外籍個人暫不徵收城市維護建設税、教育費附加。

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