買賣不破租賃新業主怎麼收房租？

一、買賣不破租賃新業主怎麼收房租?

直接向不動產的承租人收取即可，但是必須按照原租賃合同的租金標準進行收取，不得擅自增加或者是減少租金。

買賣不破租賃原適用後承租人應當承擔以下義務：

①保管租賃物的義務。出租人承擔修繕或瑕疵擔保義務是以毀損非基於承租人的原因，而承租人享有對租賃物的佔有權，對保管租賃物有便利的條件，其應負善良管理人的注意義務，承租人因未盡善良管理人的義務致租賃物有毀損或滅失的，乃基於自身的原因，應承擔責任。

我國民法典第七百一十四條就對此義務做出了明確的規定，即承租人應當妥善保管租賃物，因不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任。這是一項法定義務。

②支付租金的義務。

③返還租賃物的義務。租賃關係結束時，承租人喪失對租賃物的佔有權，受讓人恢復所有權的圓滿狀態，可基於物權權能請求承租人履行租賃物返還的義務。

二、原出租人與承租人之間的法律關係是怎樣的?

原出租人因讓與租賃物而脱離出租人的地位，與承租人之間不再發生租賃合同中的權利義務關係，例如原出租人不能再向承租人請求租金支付，承租人在租賃關係終了時，不再向原出租人履行返還租賃物的義務。二者之間的權利義務關係在所有權移轉時基本終止。

綜上所述，買賣不破租賃的適用使受讓人與原出租人之間發生買賣合同上的權利義務關係，更重要的是，其必須承受原出租人所訂立的租賃合同中的權利義務，與承租人之間直接現實發生租賃關係，訂立租賃合同的原當事人之間因原出租人地位的喪失，基於租賃合同的各項權利義務關係在兩者之間也隨即終止。

三、買賣不破租賃同抵押權制度的競合與衝突是怎樣的?

與租賃權的規定一樣，我國對抵押權的規定也是我國法律對財產權利所確定的一項重要的民事法律制度。租賃權和抵押權同是關於財產的權利，租賃權是債權，抵押權是物權，自然，二者會經常發生競合或衝突。

這種競合或衝突通常有兩種情況：

一是財產所有人將財產先出租後抵押。因為承租人不可能預見到後來抵押權的設立。另外,租賃權的存在從根本上來説也不影響抵押權的實現。因此這種情況下，仍然適用買賣不破租賃的規定。

二是財產所有人將財產先抵押後出租。這種情況就不再適用買賣不破租賃，仍然適用“先物權後債權，物權優於債權”的原則。一旦債務人不能償還債務，可以通過變賣抵押物用於清償債務。

買賣不破租賃原則對於所有的不動產都是適用的，但是也存在例外，即對於出於人民法院採取強制措施，如查封等情形下的、是破產企業名下的不動產等是限制適用的，還有就是對於不動產的承租人行使優先購買權後的情形也是不適用的，因為此時買受人與承租人是同一人。