買賣不破租賃承租人房租怎麼給？

一、買賣不破租賃承租人房租怎麼給?

《民通意見》第119條第2款規定：“私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效”，基於此，出售人(出租人)、買受人、承租人三方具有直接的利害關係，剔除偶發性因素，司法救濟中常將三者捆綁在一起，以共同被告或第三人名義拖進訴訟，搞成訴累。

司法實踐中，存在兩種情況：

1，承租人向出租人繳納定金或抵押金費用，出租人並未移交於買受人，買受人與承租人因租賃合同期滿或者雙方協商解除或者終止租賃合同，已支付的定金或抵押金向誰主張?

根據債的相對性，該筆費用理應向出租人主張。而且，定金或抵押金的簽收人理應是出租人，考慮到證據的直接針對性，也應是出租人承擔還款義務。房屋產權雖轉移，但並非意味着租金轉交，若主張買受人承擔返還義務，證據不足。

2，承租人不知租賃物所有權發生變動，繼續向出租人支付租金或已提前支付租金，買受人要求承租人支付租金，怎麼處理?

承租人具有法定的優先購買權，出租人出售系租房屋前理應通知承租人，即使承租人不予購買，起碼對嗣後的租金支付事宜有所準備，以免把租金錯放在別人的口袋，滋生事端。相對而言，出租人負有主要的通知義務，但買受人亦具有善意提醒，除非買賣雙方另有約定，租金由出租人繼續收取(房價上有折讓)。

租賃房屋產權變動，租賃合同效力並未消亡，只是租賃主體發生變更，而且此類租賃主體的變更受制於“買賣不破租賃”的規定，買受人不能佯裝一無所知，藉機逃避“過錯”責任。承租人已經支付或提前預付的租金，對買受人是由約束力的，買受人可以不當得利想出租人請求返還承租人已經支付的租金。只要承租人出示租金支付的證明，舉證責任基本完成;須注意，買受人通知承租人向買受人支付租金後，承租人不得以租賃合同相對性問題對抗。

附加：

租賃期間發生所有權變動，原出租人能否對產權變更前承租人的違法行為行使合同解除權

《合同法》第229條規定，租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。也就是通常所説的“買賣不破租賃”的原則，旨在保護承租人的利益。但該條規定並不意味着原出租人沒有權利對承租人在產權變更前的違約行為追究責任。現行法律並未限制房屋產權變更後，原房屋出租人不可以依據現存有效的租賃合同，對承租人以前的違約行為主張合同權利，這種合同權即包括追索所欠租人，也包括行使合同解除權。

一般來説，對於適用買賣不破租賃原則的房屋租賃合同中的租金還是交給原來的出租人。因為房屋所有權改變了，但是租金的所有權不一定改變。在價格上有優惠的話，那麼雙方應該在交易之前訂立相關協議租金還是原來的出租方進行收取相關的合同。