物業合同糾紛適用過錯責任嗎？

一、 物業合同糾紛適用過錯責任嗎?

物業合同糾紛適用於過錯責任，具體情況如下：

1、業主的車輛在小區內被盜，此時業主應當對如下事項承擔舉證責任：

(1)將車停放在車位或車庫的事實;

(2)盡到了該盡的防範義務，如車門鎖、報警裝置的完好性等;

(3)車輛的價值。

2、物業公司應承擔的舉證責任是：

(1)小區內治安狀況的總體情況。總體情況良好，可以證明物業公司在履行安保義務上是沒有過錯的。如果總體情況不好，正如前文所述，經常有打架鬥毆，失竊失盜現象發生，就可以認定物業公司有過錯。

(2)各種制度是否健全及遵守情況。

(3)必要的設施、措施及配備的相關人員的情況。比如，小區與外界通道是否設置了門衞及值班記錄，值班記錄主要用以證明有人值守。從常理講，要求門衞對所有進出人員進行登記是不可能的。

(4)在主通道及統一停車車位或車庫周圍設置的防範措施是否符合合同約定，如夜間巡邏、電子監控設施、單獨的值班室及值班人員等等。防範程度應當與業主支付的服務費對等。正如不能要求豪華賓館與一般招待所對住宿顧客的人身、財物的安保注意義務是一樣的。

二、物業糾紛的處理方式

1、業主與物業管理公司協商解決

《物業管理條例》中已經對業主、業主委員會及物業管理公司之間的權利和義務作出了明確規定，業主和物業管理公司可以依據有關的法律、法規以及管理規約和物業管理合同的規定，自願平等地進行磋商，進而解決管理糾紛。

2、由第三人調解

這是指業主與物業管理公司可以將糾紛提交給第三人，由第三人來主持雙方進行協商，促成雙方在自願平等的基礎上達成調解協議。一般調解可分為民間調解、行政調解和司法調解三種，比如可以由物業公司所在地的人民調解委員會進行調解。

3、提交仲裁機關仲裁

這是指業主與物業管理公司雙方發生糾紛後，根據我國《仲裁法》第4條的規定，依照物業管理公司中的仲裁條款或者糾紛發生後自願訂立的仲裁協議，將糾紛提請有管理權的仲裁機構即物業管理公司所在地的仲裁委員會進行裁決以解決糾紛。

4、投訴

業主與物業管理公司發生糾紛時，業主可以根據《物業管理條例》第49條，向其所在地縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門投訴。

5、提起訴訟

業主通過以上四種方式仍無法解決糾紛時可以將糾紛訴至法院或直接向當地人們法院起訴，請求法院依法行使審判權以解決糾紛。

6、更換物業公司

如果以上方式都不能讓業主滿意，則業主可以更換物業公司。

對於物業合同糾紛的適用和過錯認定情況，是需要嚴格基於合同糾紛中的有關事項來進行處理的，特別是對於造成了嚴重的違法事實的，是需要嚴格基於實際的違法事實後果來進行判定的，具體情況結合實際的物業糾紛事項來進行處理。