物業公司糾紛如何舉證？

依據民法的一般原理，主張積極事實的一方負有證明事實存在的舉證義務，這就要求業主一方要積極舉證，證明物業的違約事實，即在物業糾紛中，將物業公司違約的證明責任分配給業主。但物業糾紛作為合同糾紛，根據最高院頒佈的《關於民事訴訟證據的若干規定》第5條為舉證責任更為明確的依據，對合同是否履行發生爭議的，由負有履行義務的當事人承擔舉證責任更為明確的依據，對合同是否履行發生爭議的，由負有履行義務的當事人承擔舉證責任，所以如果業主提出了物業服務存在瑕疵的初步證據，物業服務企業則需要對自身已經完成履行了合同義務舉證，否則要承擔不利的後果。

在舉證問題上，物業管理糾紛上具有特殊性，問題出現後不容易舉證，雙方的責任界定就比較困難。同時，由於物業管理糾紛案件多由於業主長期不交管理費所引起的，訴訟涉及的事實有相當長的時間跨度，舉證一方往往只能證明現在的情況，卻很難證明過去的事實。由此，違約事實的證明責任的分配給誰，成為一個爭議的焦點。

在民事訴訟中，舉證責任並非始終歸一方當事人承擔。相反，舉證責任是可以轉換的，物業糾紛取證具有較大難度和相當的技術性，業主相對物業企業而言是弱勢羣體，作為對弱勢羣體的保護應將舉證責任適當分配給物業一方，尤其證明自己履行了物業管理義務，以求得法益上的平衡。在民事訴訟案件裏，原被告的舉證行為幾乎是同時展開，原被告雙方在積極舉證，反覆展開多回合的證據較量。在此過程中，提出證據的義務會發生髮生轉移，只要一方當事人主張得到了“適當”的證明，另一方當事人就有義務提出新的反駁證據，阻止該主張的成立。

(一) 關於業主提出物業服務質量問題的舉證責任問題

現實中，業主欠費的主要抗辯理由之一是物業服務企業未盡到物業管理服務義務。實踐審判中，法院區分不同的情況不同對待。如果業主提出物業服務企業某項或者某幾項義務未履行時，根據司法解釋的規定，物業服務企業應承擔其履行的舉證責任。如果業主提出物業服務企業在履行某項服務義務時有瑕疵，因業主已承認了物業服務企業對服務義務進行了履行，在這種情況下，可考慮由業主承擔瑕疵的舉證責任。當然，法院在審理此類案件時在舉證責任分配方面應綜合個案具體情況依法靈活掌握，以平衡雙方當事人的利益。

(二) 關於訴訟時效問題的舉證責任

1、 關於物業公司追索物業費的訴訟時效的舉證責任問題

在業主提出訴訟時效的訴訟的抗辯後，物業公司需要對此提出相反證據進行反駁。而在實踐中，物業公司的舉證有一定困難。物業公司向法院提交的證據通常是催收通知單，但催收通知單上往往只有物業公司的公章和物業公司催收人員的簽名並沒有業主的簽名。從法律上來説，只有物業公司單方認可的上述證據的證明力比較低。對此，法院應綜合考慮，比如要考慮所在小區的狀況，比如主張訴訟時效抗辯的業主對物業公司一直積怨較深，那麼其對物業公司提交催收通知的拒收的可能性就較大。因此如果業主僅提出未收到催收通知單，未提供其他證據，那麼法院應以待證事實發生的蓋然性高低，作為分擔舉證責任的依據，認定物業企業的主張未過訴訟時效。也就是説當是否催收的事實處於真偽不明的狀態時，根據人們的生活經驗，該事實發生的蓋然性高，主張該事實發生的物業公司不負舉證責任，而由業主對該事實未發生負舉證責任，在業主舉證不能時要承擔不利後果。

2、 物業公司幾度轉手後，物業企業追索物業費的舉證問題

如果業主對前任物業企業物業費提出時效抗辯時，當前物業公司承擔時效未經過的證明責任業主如果以前任物業公司服務存在瑕疵為由拒絕交物業費，而且提交充足的證據，那麼其抗辯理由就應當支持。反之，如果業主無證據證實前物業公司服務存在瑕疵，而且物業公司能夠證明前任企業在移交前已履行公示等法定手續而且自己又繼續履行了相應的義務，那麼其主張前企業物業費的請求就應當得到支持。

(三) 特殊類型下舉證責任的倒置

根據高院司法解釋的具體規定，在涉及大量的建築物侵權、物業施工侵權和物業環境公益侵權等特殊類物業管理琴曲訴訟個案時，部分舉證責任由原告轉移到被告承擔，此即所謂“舉證責任倒置”。

業主與物業公司之間的糾紛是屬於民事糾紛，民事糾紛是屬於誰起訴誰舉證。如果雙方都提供不出證據的話，那麼法院也無從進行判決。但是如果一方有明確的理由能夠證明對方有違規違法行為的話，那麼法院會根據事實情況來進行判決。