民法典對於租賃合同的修改內容是什麼？

民法典對於租賃合同的修改內容是什麼？

《民法典》關於租賃合同的主要變化如下：

第一，明確超期轉租不約束出租人。

根據最高人民法院《關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第15條規定：

“承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩餘租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。”

也就是説，承租人與次承租人之間的合同，如果沒有另行約定的，超過出租人與承租人之間的租賃期限的部分，應認定為無效。

而《民法典》對此進行了修正，第717條規定：

“承租人經出租人同意將租賃物轉租給第三人,轉租期限超過承租人剩餘租賃期限的,超過部分的約定對出租人不具有法律約束力,但是出租人與承租人另有約定的除外。”

按照《民法典》的上述規定，該類合同即使超出了租賃期限部分仍然有效，但對出租人不產生法律約束力。承租人與次承租人之間的合同仍有效，至於合同是否可繼續有效履行問題，則屬於合同履行及違約救濟範疇，承租人與次承租人可在合同框架內予以解決，也彰顯了《民法典》合同編鼓勵交易的精神。

第二，補充優先購買權內容。

《民法典》第726-728條對房屋租賃合同承租人的優先購買權的行使範圍、時間限制、救濟途徑等進行了完善和補充，再次肯定了承租人的這一法定權利。

《民法典》明確了承租人優先購買權遭受侵害時，有權請求出租人承擔損害賠償責任，且確認了出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。換言之，承租人不能因損害其優先購買權而主張合同無效。

第三，新增法定優先承租權。

在以往合同實務中，只有合同當事人在合同中作出書面約定，承租人方可主張優先承租權。

如《民法典》第734條規定：

“租賃期限屆滿,承租人繼續使用租賃物,出租人沒有提出異議的,原租賃合同繼續有效,但是租賃期限為不定期。租賃期限屆滿,房屋承租人享有以同等條件優先承租的權利。”

該規定將優先承租權從約定權利固化為法定權利，更有利於保障承租人的權益。

但對於行使優先承租權的期限和程序、侵害優先承租權的法律責任等，缺乏明確規定。承租人能否現實地享受該權利，有待於實踐中進一步明確。

第四，明確在先設立並已經佔有的租賃權可以有效對抗抵押權。

《物權法》第190條規定：

“訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關係不受該抵押權的影響。抵押權設立後抵押財產出租的，該租賃關係不得對抗已登記的抵押權”。

此為“抵押不破租賃”原則的體現。

《民法典》對於上述規定的前半段在第405條進一步明確：

“抵押權設立前，抵押財產已經出租並轉移佔有的，原租賃關係不受該抵押權的影響。”

《民法典》同時刪除了《物權法》第190條後半段關於抵押權設立後才成立的租賃權不得對抗抵押權的規定。

總結以上內容，《民法典》對於租賃合同的修改內容主要有四種類型，另外大家需要注意的是每一條的規定在新民法典中作出的修改和補充，與時俱進更好地保障自己的權益。