劉XX與路橋區路北街道洋葉村村民委員會土地租賃合同糾紛二審民事判決書

上訴人（原審原告）：劉XX。

委託代理人：張元，浙江新台州律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）：路橋區路北街道洋葉村村民委員會。

法定代表人：於XX。

委託代理人：茅XX，浙江XX律師。

委託代理人：李X，浙江XX律師。

上訴人劉XX因土地租賃合同糾紛一案，不服台州市路橋區人民法院（2015）台路民初字第585號民事判決，向本院提起上訴。本院受理後，依法組成合議庭於2015年5月27日公開開庭審理了本案，上訴人劉XX及其委託代理人張元、被上訴人路橋區路北街道洋葉村村民委員會的代理人茅XX、李X到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原審法院經審理認定，2014年8月22日，原告劉XX與被告路橋區路北街道洋葉村村民委員會簽訂《合同書》一份，約定：被告將坐落於路橋會展東XX旁（老5隊宅基地）約9300平方米並建有200多隻停車位、部分綠化、一個廁所的停車場出租給原告；租賃期限10年，自2014年8月18日起至2024年8月18日止；租賃期滿，被告有權如期收回出租土地，同時，該地塊地面建築物和附屬設施（生產性設備除外）無償歸被告所有；年租金為人民幣XXX元，違約保證金為50000元；在租賃期限內，如停車場當年因未驗收原因造成原告無法正常營業的情況下，被告全額退還原告當年的租賃費；被告無條件協助原告為辦理停車場相關的手續提供證明、證件及蓋章事項。在合同簽訂前，原告於2014年8月7日即已支付第一年租金及違約保證金共計人民幣XXX元。審理中，該院依照職權向台州市國土資源局路橋分局調查，本案訟爭土地系二調地類城市建設用地。

原審法院經審理認為，本案訟爭所涉土地系城市建設用地，其上未建有房屋，原告劉XX與被告路橋區路北街道洋葉村村民委員會雙方自願成立租賃合同，意思表示真實，其內容並不違反法律、行政法規的強制性規定，應為有效。原告現基於合同的法定解除權，認為停車場未取得竣工驗收合格證明、建設工程規劃許可等致使其無法取得合法收費手續不能正常營業，已不能達到合同的目的，要求解除合同。對此，該院認為，從被告發布的招租須知以及雙方所簽訂的合同內容來看，停車場的運營設施以及相關審批手續均須由原告自行辦理，被告對原告相關手續的辦理有協助義務，故停車場相關審批手續的辦理主體系原告，原告作為完全民事行為能力人，其在招標過程中以及簽訂合同時對今後自身在各項審批手續中的風險應有預見並承擔責任；另外，原告停車場現在照常對外收費，其營業額的高低受各種因素影響，不能認定為無法正常營業；被告在合同簽訂前於2014年8月20日向路橋區行政執法局所提關於建立流動攤點集中疏導點的報告系其為整治佔道經營向有關部門申請的報批手續，不能視為對原告作出建立流動攤點集中疏導點的承諾，且招租須知和《合同書》上亦無相應的表述和約定。綜上，並不存在被告有違約行為致使不能實現合同目的的情形，故原告基於《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項要求解除合同的主張，該院不予採納。原、被告雙方均應按照誠實信用原則全面履行合同。對於合同中“如停車場當年因未驗收原因造成乙方無法正常營業的情況下，甲方全額退還乙方當年的租賃費”的約定，該院認為，該約定中“未驗收原因”的具體含義並不明確，且原告並未舉證證明其已向有關部門辦理停車場的審批申請手續或有關部門出具的因辦理審批手續所需提供的證明材料而被告無法提供或拒不提供進而影響原告正常營業的，故對於原告要求返還租賃費的訴訟請求，該院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十四條、《最高人民法院關於民事訴訟證據的若干規定》第二條之規定，判決：駁回原告劉XX的訴訟請求。案件受理費人民幣19960元，依法減半收取9980元，由原告劉XX負擔。

宣判後，劉XX不服，向本院提起上訴稱：一、本案停車場所涉土地為老五隊宅基地，被上訴人擅自改變土地性質，做商業用途對外招標，未向有關部門報批，未取得合法手續，亂建鋼構大棚、磚混房屋、硬化地塊，私建停車場，全屬於違章建築；二、被上訴人作為出租人出租停車場，應當將手續完備可以合法經營的停車場交給上訴人，停車場相關審批手續的辦理主體系被上訴人，一審認定繫上訴人錯誤；三、一審認定現在照常營業錯誤。被上訴人強佔停車場部分面積，停車場總面積為10180平方米，目前只交付了8480平方米麪積，且被上訴人將停車場內大棚、空地佔用，以及因無合法手續被城管部門查扣物品而無法正常營業；四、一審未認定上訴人曾承諾在停車場內辦理流動攤販集中疏導點攤位由上訴人管理出租收益錯誤。從被上訴人在2014年8月20日向路橋區行政執法局所提關於建立流動攤販集中疏導點攤位的報告出具的日期、內容以及停車場預設了污水管、隔油池設施的實際情況及鉅額的年租金情形可以看出上訴人曾承諾過；五、合同中“如停車場當年因未驗收原因造成乙方無法正常營業的情況下，甲方全額退還乙方當年的租賃費”，該約定中“未驗收原因”是被上訴人未通過有關主管部門驗收，未取得停車場合法審批手續。且上訴人多次向相關主管部門申請辦理正常營業手續，但被告知需提供房產證、土地證、竣工驗收報告等材料，經上訴人多次催促，被上訴人一直拒絕提供。根據本案證據，被上訴人應當就其停車場已驗收且上訴人正常營業提出證據，且辦理收費停車場審批手續需要提供停車場合法手續，無需上訴人舉證，一審認定上訴人舉證不能屬於適用法律錯誤。綜上，請求二審法院依法改判或發回重審。

路橋區路北街道洋葉村村民委員會答辯稱：一、本案所涉及的土地經一審查明，系城市建設用地，其上未建有相應的房屋與建築物，根據相法律規定，可以投入資金的。本案合同系雙方當事人真實意思表示，不違反法律的禁止性規定，應當合法有效；二、上訴人作為完全民事行為能力人，在招標以及簽訂合同過程中，對以後的風險具有預見性，停車場的相關設施以及相關手續均由上訴人自行辦理，被上訴人具有協助辦理義務，辦理相關行政手續的義務是上訴人，現在上訴人不去辦理，應承擔相應的法律後果；第三，關於被上訴人向路橋區行政執法局所提關於建立流動攤點集中疏導點的報告系整治佔道經營向有關部門申請的報批手續，不能視為對上訴人做出建立流動攤點集中疏導點的承諾，且雙方合同中亦無相應的表述和約定。綜上，並不存在被上訴人有違約行為，致使不能實現合同目的行為，請求二審法院駁回上訴，維持原判。

本院審理查明的事實與原審法院認定的事實一致，對原審法院認定的事實本院予以確認。

本院認為，本案所爭議的是被上訴人是否存在違約行為進而導致雙方合同目的不能實現的問題。上訴人根據一份被上訴人在2014年8月20日向路橋區行政執法局所提關於建立流動攤點集中疏導點的報告認為被上訴人當初有過在停車場內設置流動攤販集中疏導點攤位的承諾，被上訴人對此否認。本院認為，該份報告僅能反映出被上訴人為設置流動攤販集中疏導點向相關部門報批過，但不能據此認為被上訴人就該事項向上訴人做出過承諾，在案證據也無法印證該事實。上訴人該主張沒有事實依據，無法認定被上訴人在該事項中有違約之處。一審法院依職權向台州市國土資源局路橋分局查明瞭涉案土地系二調地類城市建設用地，雙方就停車場簽訂的合同系雙方真實意思表示，也沒有違反法律、行政法規強制性規定，應為有效。從合同約定內容來看，上訴人是辦理停車場相關手續的主體，而被上訴人僅是提供證明、證件及蓋章事項的協助義務。上訴人在本案中也沒有證據證實被上訴人在協助義務上有違約之處，且上訴人在庭審中也認可停車場尚在營業中，故上訴人根據“如停車場當年因未驗收原因造成乙方無法正常營業的情況下，甲方全額退還乙方當年的租賃費”約定要求返還租賃費缺乏有效證據支持。上訴人認為停車場應交付的面積為10180平方米，但合同中約定場地面積為9300平方米，上訴人也認可已經交付場地的面積為8480平方米，即使如上訴人所稱有部分場地尚未交付，尚未交付場地的面積也只是佔總面積很小的比率，並不會導致合同無法繼續履行，上訴人若有證據證實其因此而受損，可另行主張。綜上，上訴人在一、二審所提供的證據並不能證實被上訴人因違約導致其合同目的不能實現，故一審法院對上訴人基於此要求解除合同的主張不予支持得當。上訴人的上訴請求依據不足，本院不予支持。原審判決得當，本院依法予以維持。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項的規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費人民幣19960元，由上訴人劉XX負擔。

本判決為終審判決。

審 判 長　鄔XX

審 判 員　陳　龍

審 判 員　徐XX

代書記員　嚴XX