公產房如何變更承租人？

公產房如何變更承租人

《民法典》（2021年1月1日起實施）第七百二十八條  出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優先購買權情形的，承租人可以請求出租人承擔賠償責任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。

公房的承租人一般只有一個人，其他人是共同居住人，也有人稱之為同住人，其實兩者是有區別的，共同居住人是指公有居住房屋的承租人死亡或者變更租賃關係時，在該承租房屋處實際居住生活一年以上(特殊情況除外)而且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人，結婚、出生可以不受上述條件的限制，現實中可能由於各種各樣的情況需要變更承租人。現分情況列舉如下：

第一種情況，變更給第三人。這裏所説的變更是由承租人去變更的;所謂第三人，即與該租賃房屋無相關人員，可以是路邊賣唱的，也可以是街上遛狗的，總是非親非故。此種情況需滿足兩個條件即可變更：

1.徵得出租人的書面同意;

2.徵得本處有本市常住户口的共同居住人的同意。

第二種情況，變更給共同居住人。需滿足條件：

1.其本處有本市常住户口的共同居住人協商一致;

2.新的承租人必須是為本處有本市常住户口的共同居住人之一。

當然，所謂糾紛都是在協商不一致的情況產生的，特別是中國人可能對協商這種玩意特別不感冒。所以法律也考慮到了這一點，在無法協商一致的情況下，出租人應當從在本處有本市常住户口的共同居住人中，按照下列順序書面確定承租人：(一)原承租人的配偶;(二)原承租人的子女(按他處住房情況，本處居住時間長短);(三)原承租人的父母;(四)其他人(按他處住房情況，本處居住時間長短)。

第三種情況，變更給非共同居住人的親屬。這種情況出現在承租人死亡，其生前在本處又無本市常住户口的共同居住人的情形，只要其生前具有本市常住户口的配偶和直系親屬協商一致，就可以變更承租人。如果協商不一致，出租人應當按照下列順序書面確定承租人:(一)原承租人的配偶;(二)原承租人的子女(按他處住房情況);(三)原承租人的父母;(四)原承租人的其他直系親屬(按他處住房情況)。

如果出租人怠於指定承租人或批定的承租人不適格的，其它利害關係人是否有權向出租人提起訴訟呢?

分兩種情況：

第一種情況，怠於指定承租人的。由於公房租賃關係首先是一種合同關係，當事人享有自主選擇合同相對人的權利。該權利未經授權，他人不得代行。因此在數人同時有權繼續履行租賃合同，且無法協商一致的情況下，應當由作為出租人的公房產權單位或國家授權經營管理公房的單位從中予以確定。當事人直接訴訟至人民法院要求確定的，法院將不予受理。

第二種情況，指定不適格的，其它利害關係人可以就承租人資格提出異議而訴至法院的，人民法院可予受理。訴訟中，對承租人資格有爭議的各方為案件的原、被告，出租人為無獨立請求權的第三人。安全審理以維持出租人的確定為原則，除非原先有證據證明出租人所確定的承租人明顯不符合《房屋租賃條例》及相關意見要求的，人民法院可判決撤銷，依法重新確定。