安置房在過户前已經被開發商賣給了其他人 - 我們該怎麼辦？

我們的城市規劃的進一步不斷的發展，我們周邊的拆遷事件日益增多，有拆遷那當然也包含對我們被拆遷人補償的問題，按照法律的規定，當然要通過雙方簽訂《拆遷協議》的方式來確定關於拆遷補償的事宜。但是我們的安置房往往是由地方的開發商負責建造並管理出售的，如果説安置房在過户前已經被開發商賣給了第三人，被拆遷人應該如何維權呢?

王先生原來家住先生縣舊城區，由於舊城改造建設，王先生所有的房屋被徵收。王先生與拆遷人某房地產開發有限公司簽訂了《安置房購買協議書》，約定該房地產開發有限公司將位於某縣某安置小區內的一處房屋出售給王先生。可是，在王先生支付完全部的款項之後，從縣房產管理處得知，協議中的安置房被先生房地產開發有限公司賣給了孫先生，並且孫先生也已經付清了房款，並且進行了過户登記。經過核實，第二次房屋買賣合同是在王先生與開發商簽訂《安置房購買協議書》之後簽訂的，房屋以同樣的價格賣給了孫先生，當時孫先生並不知道該房屋已經出售給了王先生。於是王先生向法院起訴，要求確認該安置房所有權歸其所有。

首先我們來看，本案中，改安置小區的一處房屋應當歸屬王先生所有，孫先生可以依據簽訂的房屋買賣合同向某房地產開發有限公司主張賠償責任。

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第7條第一款規定：“拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。”即使被拆遷人持有的《拆遷補償安置協議》具有對抗第三人房屋買賣合同的效力，被拆遷人有權優先購買該安置房。

雖然物權的效力由於債權，房屋買賣合同的債權讓不能對抗已取得房屋的第三人，但是，拆遷補償安置房不同於一般的待售商品房。拆遷補償安置協議作為一種特殊的買賣合同，是拆遷人以其建造或購買的產權房屋與被拆遷人享有所有權的被拆遷房屋進行互易的協議。根據上述司法解釋，拆遷補償安置協議的被拆遷人享有的債權被賦予了物權優先的效力。所以即使登記過户了，爭議房屋依然應當歸王某所有。而孫某可以依據《合同法》第54條第2款的規定請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷其與開發商簽訂的房屋買賣合同，同時根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條的規定要求雙倍返還已付購房款並賠償利息及損失。

根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條的規定，被拆遷人有權選擇解除拆遷補償安置協議，並要求拆遷人承擔不超過購房款一倍的賠償責任。一旦拆遷人與被拆遷人達成以安置房的形式進行拆遷安置補償的協議，即意味着拆遷人以其易地或者原地在建、購買的房屋與被拆遷人的被拆除房屋的產權進行調換，被拆遷人失去了被拆除房屋的所有權，轉而擁有了調換所得房屋的所有權。故無論拆遷人及第三人是出於善意還是惡意，也無論第三人是否已辦理該房屋的所有權登記手續、領取權利證書，我們被拆遷人均可追回該拆遷補償安置房屋。