老舊小區改造，得自己出聲、出錢、出力，你準備好了嗎？
國家要部署推進城鎮老舊小區改造了。
聽到這一消息，您一定感覺居住條件將有所改善，生活質量有望得到提升。
不過，要改造老舊小區，仍面臨着很多困難，恐怕並不是您所想象的那樣簡單。
老舊小區怎麼改造?改造將涉及哪些方面?居民們又要解決哪些棘手的問題呢?
【國務院常務會議部署改造，年內開展試點探索】
據各大媒體報道，6月19日召開的國務院常務會議，部署推進城鎮老舊小區改造。
會議認為，加快改造城鎮老舊小區，羣眾願望強烈，是重大民生工程和發展工程。
會議確定，今年開展試點探索，為進一步全面推進積累經驗。
會議召開後不久的7月11日，北京市石景山區就率先與首開集團簽署了老舊小區有機更新和物業服務管理戰略合作協議。
雙方將開展多領域合作，着力改善老舊小區的綜合服務管理水平，共同打造城市更新先行先試示範區。
【改造涉及多個方面，迴應居民需求】
會議提到的羣眾願望強烈、改造任務繁重，十分反映現實情況。
許多小區的房屋建設於上世紀80年代及以前，還有一些筒子樓的建成時間更早，可以追溯至建國初期。
隨着時間推移，老舊小區存在的問題日益凸顯。
房屋結構、設備設施老化，配套公共服務缺失等問題，讓居民的居住條件和生活質量每況愈下。
例如，小區內沒有停車位和健身活動區域，居民私裝地鎖搶佔車位;預製板老化開裂導致汛期漏水成常態;舊塔樓電梯故障率高、經常罷工困人;老舊單元樓未設計電梯，年老居民出行困難;水、電、燃氣、熱力供應時有時無，排水井、化糞池頻發堵塞;公共區域雜物廢料堆積，生活垃圾清運困難;殘障人士出行不便，生活無人看護照料……根據住建部對本輪城鎮老舊小區改造的要求，將重點改造建設小區水電氣路及光纖等配套設施，有條件的可加裝電梯，配建停車設施。
【同是民生工程，推動方式大不同】
國務院常務會議將城鎮老舊小區改造定位為重大民生工程和發展工程。
這與已經推進了十餘年的棚户區改造工程十分相似。
不過，老舊小區改造和棚户區改造的推動方式卻大有不同。
第一，政府主導變為政府引導。
實施棚户區改造項目，應當由市、縣級人民政府制定相應改造計劃，納入國民經濟和社會發展年度計劃，經人民代表大會審議通過後，依法實施房屋徵收。
徵收後期，政府有權依法申請人民法院強制執行。
而針對老舊小區改造，國務院常務會議的表述為“加強政府引導，發揮社區主體作用，尊重居民意願，動員羣眾參與”。
是否推進改造，將充分尊重居民意願、視羣眾的參與程度而定。
第二，工作重點從拆除重建轉化為改造提升。
以往，大多數由政府主導的各類棚户區改造項目，均採用拆除房屋、原地重建或異地還建的方式得以實現。
由市、縣級人民政府依法按國有土地上房屋徵收程序實現，重點可能傾向於拆除房屋、遷走居民。
而老舊小區改造，則不需徵收房屋、拆除房屋。
重點在於改造提升現有設施的使用質量，並增添、加裝以往沒有的服務與設施。
第三，費用不再由政府獨自承擔。
實施棚户區改造，在徵收過程中產生的房屋價值補償、搬遷安置補償、停產停業損失補償、獎勵金等一系列費用，均由政府財政開支所承擔。
而實施老舊小區改造的錢從哪出呢?國務院常務會議確定，要創新投融資機制，除了安排中央補助資金以外，還將運用市場化方式吸引社會力量參與。
而且從目前探索中的做法來看，社區居民是需要自掏腰包、自己出一部分錢的。
從往兜裏裝錢到往外拿錢，無疑將首先面臨情感層面能否被接納的問題。
【常説“誰主張、誰舉證”，這件事您也得自己上心】
瞭解了老舊小區改造的特點後，各位居民朋友也許能看出一些門道。
我們在民事訴訟領域經常提到“誰主張、誰舉證”的原則。
即當事人對自己提出的主張，有責任提供證據。
若沒有證據或證據不足以證明當事人的主張，負有舉證責任的當事人將承擔不利後果。
老舊小區改造也是如此。
如果居民有困難需要解決，實施改造的意願十分迫切，就要做好充分的準備——出聲、出錢，還要出力。
第一，居民應當就改造事項達成高度共識。
在現有的老舊小區改造實踐中，會出現由於居民意願不統一導致改造停滯不前的尷尬局面。
例如，針對老人行動不便問題，許多社區曾推動加裝電梯或簡易爬樓車。
由於可能需要入户裝修、分攤費用，且還可能遮擋陽光、產生噪音，不少居民尤其是一層居民就極力反對。
再比如部分社區常年供電不穩定，實施電路改造需要先更換IC卡智能電錶，這讓部分居民極不情願。
就改造達成共識，除了徵得居民同意，也需要部分居民適時讓步。
否則，再好的改造項目也可能無法推進。
例如，很多老舊小區都存在違建現象。
一層居民“開牆打洞”經營商鋪，或者在自家陽台後自行搭建儲物棚、苗圃、鴿子窩。
還有頂層居民在樓頂搭建的“採光房”等。
要施劃停車位、開拓應急救援通道、實現規劃中的綠地，勢必要拆除這些違建。
這就招致部分居民強烈反對。
積木上面多壓一塊、底下抽走一塊就會倒，歷經風雨洗禮、結構老化嚴重的老居民樓也是如此。
擅自改變樓體結構、危及承重牆，您説這樓住得踏實嗎?所以，互諒互讓，達成共識，是老舊小區改造的第一步，也是最難的一步。
第二，居民應當自覺自願繳納各項服務費用。
當前，許多老舊小區沒有引進物業服務，或是由原房管系統改制的國有物業公司提供服務。
居民拖欠繳納公共電費、停車費等各項費用的情況大量存在。
不少老居民的觀念，仍然停留在計劃經濟、福利分房時代。
我住的是國家的房、單位的房。
讓我免費住，就不能收我的管理費;房子哪裏壞了，就得免費給我修。
然而如今公房的產權已經轉到代替國家履行管理職能的國有企業名下。
當年的單位也早已改制或不復存在。
您仔細想想，如今哪兒還有這個理?如果房屋已經由個人買下、產權發生變更，居民就要自己承擔各項費用。
如果引進了物業公司，並且物業公司保質保量提供了服務，居民就應按時繳納物業費。
老舊小區改造項目產生的各項費用，也應由居民共同分攤承擔。
第三，居民應當藉助社區管理模式中的特色傳統優勢。
老舊小區的居民多為曾經在一個單位供職的員工，或是由同一地區搬遷而來。
這樣的社區，並不缺少熱心的、願意為大家辦事的老街坊。
逢年過節在大門和路邊值守的“紅袖標”;每天拿着笤帚墩布四處走的“衞生員”;跑上跑下挨家挨户賠笑臉收電費的“樓門長”……如何發揮社區主體作用?如何動員羣眾參與?或許就要靠這些年輕人看來“多管閒事”的老街坊。
當改造遇到阻滯時，需要積極分子牽頭成立“居民自管會”等自治組織。
收集記錄居民的建議、意見、改造意願，向居委會、街道辦反映，動員居民達成一致意見。
這正是老舊小區傳統管理模式中的優勢所在。
最後，在明律師要告訴各位老街坊們，想要改善居住條件、提高生活質量，並非一件簡單的事。
居民們必須摒棄一些老觀念，適應市場經濟體制下的現代物業服務模式。
政府引導物業公司、養老機構等社會資本進駐提供服務，居民自發出錢、出力支持改造，才能形成老舊小區管理長效機制，避免“缺一塊補一塊”。
在改造過程中，如果您感到物業公司的服務質量欠佳、收取費用不合理，或者有關部門拆除違建時並未保障好您的合法權利，都可以及時諮詢律師尋求法律幫助。
