“組合拆遷”陷阱多 - 你做好應對準備了嗎？
“組合(式)拆遷”，可謂是近年來在全國各地興起的一種新現象。
所謂“組合”，也可以解讀為“促拆”，即通過某一與徵收拆遷存在本質區別的行為來與拆遷強行“捆綁、結合”，進而實現以其促進拆遷推進的最終目的。
“抱着一個打一個”，一旦被徵收人對拆遷的程序、補償不滿，徵收方就會拿抱着這個説事兒，從而佔據法律甚至是道德、輿論的制高點。
那麼，實踐中究竟都有哪些“組合拆遷”所編織的陷阱呢?面對這些促拆妙計，被徵收人又該如何避免被算計呢?
對此，在明拆遷律師指出，“促拆”的本質，實質上是變相的逼遷方式，只不過是採取了更為迂迴、柔和的形式而已，其實質層面可能比斷水斷電、“株連式拆遷”等老套路更加值得警惕。
具體到實踐中，比較常見到的有以下幾種表現形式：
其一，以拆違促拆遷。
在全國各地掀起新一輪拆除、整治、清理違法建設的浪潮後，以拆違促拆遷早已不是什麼不可言説的祕密，而儼然成為了一些地方政府紅頭文件、通知上的明文內容。
不可否認，實踐中一些拆遷區域客觀上違法建築與合法建築並存，拆遷的同時勢必要對其中的違法建築加以一併處置。
但必須明確的是，拆違和拆遷的程序、適用法律是迥然不同的，二者在處置層面上絕不可也“並存”，而應分而治之。
合法建築的拆遷，主要依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》及各地區的地方政府規章。必須先補償後搬遷;違法建築的處置，則主要依據《城鄉規劃法》《土地管理法》《行政強制法》的規定，必須先認定後處置。
據此，二者實質上是完全獨立的程序和法律性質。
根據《條例》第24條的規定，只有完成了對未登記建築的調查、認定和處理後，才能決定其對其是否予以補償，予以何種程度的補償。
二者在時間、邏輯上是先行後續的關係，而不是混同、促進的關係。
對此問題的結論就是，以拆違促拆遷的提法本身就是於法無據的、不當的。
如此開展拆遷工作，極易導致因違建認定、處置錯誤而損害被徵收人補償權益的情形，是以犧牲公平、合法來換取拆遷效益的做法，完全不符合法治精神和行政行為目的的正當性。
其二，以拆危(舊)促拆遷。
《條例》第8條規定，由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落後等地段進行舊城區改建的需要，確需徵收房屋的，下房屋徵收決定。
據此，危舊房改造、棚户區改造項目事實上屬於國有土地上房屋徵收的一種特殊形式，拆危與拆遷在邏輯上是後者包含前者的關係，不存在“組合”的問題。
實踐中，一些地方頻繁出現好好的樓房“被棚户”“被危房”的情形，羣眾意見很大。
因為一旦徵收項目被確認為“舊改”並加以落實，就會直接導致被徵收房屋所適用的補償標準降低的結果，這是廣大被徵收人無論如何也不願看到的，更可能嚴重損害其合法補償權益。
需要指出的是，危房的認定是有其嚴格的專業標準的，必須依據住房和城鄉建設部《城市危險房屋管理規定》和《危險房屋鑑定標準》所規定的權限和程序來加以認定，而不能指哪兒就是哪兒。
棚户區則是一個非法律專業名詞，其定義在實踐中尚存在模糊之處，因而也給了徵收方以較大的解釋、騰挪空間。
但無論如何，這類舊城區改建項目都具有極強的公益性，在審批手續上都有“快速通道”可走，將並非棚户、危房的建築據此對待，從實體和程序上都是難以承受嚴格的法律檢驗的。
其三，以專項行動(環保)促拆遷。
這是一種在近期迅速爆發的促拆方式，值得廣大被徵收人予以高度關注。
所謂“專項行動”，多是以環保名義開展的，譬如已持續近一年的針對農村養殖場的關閉、拆除行動，以及各種專項拆違、清退行動等。
這類行動的特點是具有比較強的臨時性，一旦啟動就會依託紅頭文件而雷厲風行的推進，被徵收人往往沒有任何反應的時間。
然而事實上，這裏面的法律問題是非常多的，最淺顯的兩個通用的道理是：環保治理行動未必要拆除、關閉，有條件的完全可以採取環保設施升級改造等其他措施;專項行動未必要拆房，有些是可以通過責令限期改正、罰款等方式予以解決的。
最重要的一點是，對於必須要拆除的那類，事實上與拆遷是完全沒關係的。
故此，此類行動波及正常的徵收領域，實屬非正常的狀況。
其四，以談話促拆遷。
所謂“談話”，不是一般意義上的上門溝通、協商、做工作，而是針對特定的被徵收人開展的有其他名頭的嚴肅談話。
本質上，這和株連式拆遷差不多，但卻擁有了各種合法合規的外衣。
要知道，當“談話”這一原本很正常的事情也被單拎出來賦予特殊的意義時，這樣的談話對於被談話者而言可就不那麼好談了。
可以確定的一點是，此類談話如果被用來解決拆遷問題，是完全不具有目的正當性的。
那麼，面對零零總總的這麼多“組合拆遷”陷阱，處於弱勢地位的被徵收人又該怎麼辦呢?在明拆遷律師提出以下兩點供大家參考：
其一，要全力以赴將其促拆行為的影響解除。
無論是上述哪種促拆行為，都是有相關的法律規定的。
兵來將擋水來土掩，你有來言我有去語，針對徵收方發出的責令限期拆除、關閉等通知，被徵收人要第一時間啟動法律程序加以應對，力爭通過充分的證據和事實將其撤銷。
實踐中，許多這類行政處罰決定都屬於“一拍腦袋”作出的，難以經受嚴格的法律檢驗，甚至出現過被徵收人剛一起訴政府就自動將其撤銷的情形。
鑑於此類處罰具有極快的推進速度，往往就是幾天到十幾天的期限，被徵收人一定要對此高度重視，切不可隨意忽視維權期限，落得個回天乏術的下場。
其二，要努力利用徵收項目本身存在的問題，讓“焦點”重新迴歸到徵收項目上來。
維權中的“釜底抽薪”，就在於此。
與其被帶節奏，不如自己主動帶節奏，主動權爭取過來，對於被徵收人而言極為重要。
總之，“組合拆遷”的出現是為被徵收人的依法維權提出了更高的要求。
不懂法，不敏鋭，就可能落入陷阱，最終只能在不公平不合理的補償協議上簽字。
精準識別，有效應對，那麼無論怎麼“組合”，拆遷依舊是拆遷，必須嚴格依法進行!
