居民購買農村房屋如何確定被拆遷人
原告劉某有祖宅一處，位於北京市通州區某村內。1989年，劉某與張某簽訂買賣協議，劉某以25000元的價格，將劉家祖宅賣與張某，張某為城鎮居民户口。2001年，張某將從劉某處購買的房屋又轉賣給張某某。
2004年，劉某以張某、張某某均系城鎮居民，依法不能購買農村村民所有的房屋為由，訴至法院要求確認買賣協議無效。經法院審理查明：劉某購買房屋確係祖宅，有原河北省人民政府頒發的土地所有權證為憑證。劉某賣與張某後，張某又轉賣給張某某，後該房屋因意外滅失，致使房頂被燒燬，後張某某出資翻建、擴建，但未取得相應的規劃許可，亦未作宅基地使用權屬變更登記。一審法院以土地使用權不得私自轉讓為由，確認劉某與張某之間的買賣協議無效。但因歷時已久，且原有房屋已滅失，已無返還可能，因此，判決駁回劉某要求張某、張某某返還房屋的訴訟請求。劉某不服一審判決提起上訴，二審法院駁回上訴，維持原判。
2010年張某某購買的房屋佔地範圍內的土地被列入拆遷範圍，由張某某與拆遷人簽訂了拆遷補償安置協議，領取了補償款並交付了房屋。此時劉某已經去世，劉某的配偶鄧某及子女，認為劉某與張某簽訂的買賣協議已經法院生效判決確認無效，張某某不是房屋的權利人，無權處置，起訴至法院，請求確認拆遷人與張某某之間簽訂的拆遷安置補償協議無效。
本案一審法院以張某某的房屋系後來翻建、擴建而成，已不是劉某原有房屋，因此張某某與拆遷人簽訂的拆遷補償安置協議系合法有效。
鄧某及子女不服提起上訴，二審法院認為，劉某與張某之間的買賣協議已經生效判決確認無效，而僅以買賣關係歷時已久，不宜返還等因素，沒有判決張某某返還房屋，現拆遷人以張某某為被拆遷人並簽訂拆遷補償安置協議沒有法律依據，鄧某及子女作為劉某的法定繼承人，依法主張權利並無不當。據此，二審法院撤銷了一審判決，並確認拆遷人與張某某之間簽訂的拆遷補償安置協議無效。
【律師評析】
該案爭議的焦點有三個問題：第一，劉某與張某、張某某之間簽訂的買賣協議是否有效?第二，拆遷補償安置協議是否有效?第三，誰是本案的被拆遷人?
爭議焦點一，法院判決買賣協議無效有一定的法律依據。
根據我國《土地管理法》第八條之規定，農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有。本案中劉某系村民，其所屬的房屋雖為祖宅，但經新中國成立後，土地的所有制變更為國家所有及農村集體經濟組織所有的二元所有制結構，即在我國領域內，不允許土地私有。根據我國《土地管理法》第三條之規定，任何單位和個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地，土地使用權可以依法轉讓。本案中劉某與張某簽訂買賣協議，因該宅基地屬於當地農村集體經濟組織所有，張某系城鎮居民購買農村房屋，此地上房屋之買賣必然涉及土地使用權人的變化，即便是劉某未有將宅基地使用權一併轉讓的意思表示，該買賣行為也違反了法律的強制性規定，所簽訂的買賣協議當然無效。而張某將其自劉某處購買的房屋賣與張某某的行為，系無權處分他人財產，因此在未經劉某追認的情況下，該買賣協議不能生效。
律師提示：對於該類糾紛尚無統一的法律規定和司法實踐，《上海市高級人民法院關於審理農村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》(滬高法民一(2004)4號)就解決此類問題作了指導性規定，具體如下：第一，對於發生在本鄉(鎮)範圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定為有效。第二，對於將房屋出售給本鄉(鎮)以外的人員的，如果取得有關組織和部門批准的，可以認定合同有效。第三，對於將房屋出售給本鄉(鎮)以外的人員，未經有關組織和部門批准，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。第四，對於將房屋出售給本鄉(鎮)以外的人員，未經有關組織和部門批准，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態，實際處理中應本着尊重現狀、維持穩定的原則，承認購房人對房屋的現狀以及繼續佔有、居住和使用該房屋的權利。
對此類案件進行處理時，亦應區分不同情況：
第一、按上述第三種情況處理的，雙方當事人應各自返還房屋及購房款。
第二、按上述第四種情況處理的，如果係爭房屋已經拆遷或者已納入拆遷範圍的，應在扣除購房人的購房款後，充分考慮購房人重新購房的合理支出，由購房人與出賣人按比例取得補償款，其分割比例一般可以考慮在7:3左右。
本律師認為，農村宅基地房屋買賣應嚴格按照法律法規的規定進行，對由此引發的糾紛，應當綜合考慮出賣人出售房屋是否經過審批同意、合同是否履行完畢、買受人的身份及買受人是否實際佔有控制宅基地房屋等因素，區分不同情況，妥善處理。如果係爭房屋買賣合同被法院認定為無效，則根據締約過失責任原則，由購房人和出賣人分別承擔相應的責任。
爭議焦點二，法院判決拆遷補償安置協議無效正確。
拆遷補償安置協議系拆遷人與被拆遷人之間簽訂的，就被拆遷範圍內的房屋及地上物的補償安置而達成一致意見的合同。拆遷補償安置協議的雙方主體必須是符合法律規定的拆遷人與被拆遷人。目前，國家級的規範性法律文件沒有專門的關於農村集體土地拆遷方面的明確規定。根據《北京市集體土地拆遷管理辦法》第3條的規定，被拆遷人是指對被拆遷房屋擁有所有權的單位或者個人。參照國務院《城市房屋拆遷管理條例》第4條第3款的規定，被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人。據此，在農村集體土地拆遷當中，被拆遷人應當是指經依法取得宅基地上房屋所有權的所有權人。
本案中，張某某取得劉某祖宅的依據是與張某簽訂的買賣協議，但已經法院生效判決確認無效。而拆遷中，不僅僅是對地上物進行的補償，尚包括對宅基地的區位補償及其他附着物的補償，張某某的房屋雖然是失火後重新翻建而成，但其建房時未經規劃審批，亦不能取得宅基地的使用權，不能作為被拆遷人。因此其單獨與拆遷人簽訂的拆遷補償安置協議，因主體及協議內容均違反法律規定而被確認無效。
爭議焦點三，誰是本案中的被拆遷人?
在農村集體土地拆遷過程中，沒有認定被拆遷人的具體法律、法規的規定，原則上被拆遷人為房屋的所有權人，但房屋必附着土地，鑑於我國的所有權二元的制度結構及房屋轉讓中的“房地一體主義”，並結合民事法律的一般原理，筆者從物的“主從”關係判斷，在宅基地與地上房屋的關係中，應以宅基地為主物，房屋為從物，即房隨地走。又從拆遷的目的角度考量，拆遷中雖名為拆除地上房屋，但實則拆遷人旨在取得房屋佔地範圍內的土地使用權，拆遷補償款中的主體價值為土地的區位價值。因此，筆者認為，在無法確認居民享有被拆遷房屋所有權，而村民享有宅基地使用權的情況下，應以村民為被拆遷人。城鎮居民地上房屋的價值補償，應根據從物隨主物轉讓而轉讓的原則確定。
同時，雖然法律規定，對被拆除房屋享有所有權的人為被拆遷人，但因居民取得的宅基地上的房屋無法辦理相關的產權憑證，從外部無法確知居民為所有權人，因此，不宜以居民為被拆遷人，應推定宅基地的使用權人為房屋的所有權人。如果居民持有權力機關認定的房屋所有權憑證或生效法律文書，則以村民及居民共同為被拆遷人，此時，不存在認定被拆遷人身份的困難。
在拆遷人與村民達成拆遷補償安置協議後，村民與居民之間的權利義務歸屬，應由村民與居民參照評估價值，確定拆遷補償款的分配比例，協商不成時，可以通過訴訟的方式解決彼此之間的權利歸屬。這樣既便於保障拆遷實施的進度，不致發生拆遷補償安置協議被確認無效的風險，更可以避免村民與居民之間相互爭搶，惡意糾纏的弊端。
