與政府籤徵收土地合同應該注意什麼

一、與政府籤徵收土地合同應該注意什麼

簽訂徵收土地協議書一定要注意無論在哪裏進行徵地都有進行補償，並且補償還要簽訂徵地補償合同，這個合同是雙方商議好的，不得存在欺騙行為，確保補償款的總金額即各項補償內容的具體明細，這涉及到雙方以後分割拆遷補償款的份額確定，以及補償款的支付時間及方式並約定違約責任。另外簽訂徵收土地協議書的流程要合法、標的物合法。

1、補償款的總金額及各項補償內容的具體明細，這個各項補償內容的具體明細就尤為重要，這涉及到雙方以後分割拆遷補償款的份額確定。

2、補償款的支付時間及支付方式。

3、如果簽訂補充協議，補償協議上的內容必須合法，與主合同條款不衝突，如果對主合同有重大改動，須明確約定以補償協議約定為準。

4、約定違約責任。一般來説，徵地人答應的補償條件，尤其是落實到合同條款的補償條件，基本上都能實現，但是什麼事情都是有萬一的，我們在簽訂合同的時候，也應該為可能出現的“萬一”提前防備，那就是明確約定違約責任，從另外一個角度來説，也是從合同條款的角度去督促徵地今早的履行合同。

二、與政府簽訂國有土地使用合同注意事項

1、簽訂土地使用權出讓協議的適格主體

根據我們所辦過的一些土地使用權糾紛的案件，目前當事人因與其簽訂土地使用權出讓合同的主題不適格而蒙受損失。那麼，哪些主體才是適格的土地使用權出讓協議的簽訂主體呢?

《中華人民共和國城市房地產管理法》第十四條的規定：土地使用權出讓，應當簽訂書面出讓合同。土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。據此，國有土地使用權出讓的出讓方主體必須是市、縣人民政府土地管理部門。

但是，在實際生活中，出現了鄉鎮級政府、開發區管委會等主體與土地受讓人簽訂土地使用權出讓協議的情形。對於開發區管委會作為一方主體與他人簽訂的土地使用權出讓協議，《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》對此做了明確規定，根據該解釋第二條：開發區管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權出讓合同，應當認定無效。

解釋實施前，開發區管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權出讓合同，起訴前經市、縣人民政府土地管理部門追認的，可以認定合同有效。因此，自2005年8月1日起該解釋開始施行時起，開發區管委會對外簽訂的土地出讓協議一律無效;而2005年8月1日之前已經簽訂的，則必須在起訴前經市、縣人民政府土地管理部門追認才能有效，因此，此種情形下的合同屬於效力待定。

對於其他主體與他人簽訂土地出讓合同，由於其不是適格的主體且違反國家法律的強制性規定和違反公共利益，因此，這類合同是無效的。但是，在實際中，鄉鎮政府以及政府招商等部門為了引進投資項目，經常與投資者簽訂《代徵地協議》，並在協議中許諾為投資者交付土地並辦理土地證。

對於這類合同，由於其內容並不是以出讓土地使用權為合同的標的，因此，從法律角度講，不得以主體不適格為由認定無效。但是，由於這個協議的一方主體是行政機關，另一方是民事主體，那麼這個合同的性質究竟是一般的民事合同還是行政合同不好認定。並且，由於這些政府部門在簽訂合同的時候並沒有相應的職權來確保協議中承諾的條件能夠兑現，所以其屬於越權行為。因此，作為投資者與政府簽訂這類合同的風險很大，並且，除了國家利益受損失外，政府的權威和公信力也會受到負面影響。

2、程序、內容合法

(1)程序合法

按照法律的規定，土地使用權的出讓方式主要有協議、招標、拍賣和掛牌四種方式。在2002年7月1日以前主要是通過協議方式出讓的。此後，對於各種經營性土地使用權的出讓則禁止採用協議方式出讓，而必須採用招、拍、掛等公開的市場化方式。《司法解釋》雖然沒有明文規定經營性土地使用權出讓未採用招、拍、掛的方式的合同無效。但這類合同可能因該行為方式、內容和可能的結果導致合同無效。

(2)標的物合法

第四十四條 建設佔用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。

因此農民集體所有的土地不能直接作為建設用地使用權的標的物予以出讓，其必須經過有批准權政府(省級和國務院)徵收後才能進行出讓。因此，在簽訂以徵收土地為標的的使用權出讓合同的時候，應當查明批准徵收的主體是否合法。

3、救濟途徑

(1)及時採取補求措施，變合同無效為有效《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》和《關於審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》創造了“補辦手續違法變合法，無效變有效”的原則。並且，前一個司法解釋將後一個規定的補辦手續的時間提前至起訴前而不是後一個規定的“一審期間”。因此，對於土地使用權出讓合同，應當及時補辦相關手續，以使合同有效。但是，根據司法解釋，可以通過補辦使其生效的合同僅僅限於2005年8月1日前，以開發區管理委員會名義所簽訂的土地使用權出讓合同。

(2)有條件通過請求國家賠償的方式挽回損失對於未經有權機關批准而徵收農民集體所有的土地，並將其使用權出讓的，受讓一方依據土地管理法第第七十八條的規定(該條：無權批准徵收、使用土地的單位或者個人非法批准佔用土地的，超越批准權限非法批准佔用土地的，不按照土地利用總體規劃確定的用途批准用地的，或者違反法律規定的程序批准佔用、徵收土地的，其批准文件無效，對非法批准徵收、使用土地的直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。非法批准、使用的土地應當收回，有關當事人拒不歸還的，以非法佔用土地論處。非法批准徵收、使用土地，對

當事人造成損失的，依法應當承擔賠償責任。)要求批准機關賠償。

綜上所述，在土地徵收的流程上，不管是和誰進行簽訂協議，都應當注意一些合同的事項，有些人因為不是很專業，對合同的條例也就無法十分的清楚是否是對自己有利的信息，這時也是可以請專業人士進行分析考量合同的內容。