宅基地使用權買賣的的相關規定是什麼？

一、宅基地使用權買賣的相關規定

宅基的使用權買賣轉讓人要擁有兩處以上的住房，並且買賣雙方是同一村集體，買方符合申請宅基地分配的條件，而且得到了村集體同意的才能轉讓。

宅基地使用權轉讓條件：

宅基地轉讓生效條件可總結為：(1)轉讓人擁有二處以上的農村住房(含宅基地);(2)同一集體經濟組織內部成員轉讓;(3)受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權分配條件;(4)轉讓行為徵得集體組織同意;(5)宅基地使用權不得單獨轉讓，地隨房一併轉讓。

(一)宅基地房屋買賣，除了要到房屋管理部門辦理產權過户登記手續，還要進行宅基地使用權的主體變更，否則房屋根本就沒有發生轉移

《宅基地使用證》和《集體土地建設用地使用證》是農民合法取得宅基地使用權的重要憑據，如果宅基地房屋通過買賣轉移宅基地使用權，應當依照規定進行審查、批准，完成權利主體的變更登記。

(二)宅基地使用權主體應是該農業集體經濟組織成員，或與成員有直系親屬等身份或其他規定的身份

因經濟發展、人口流動等，原使用權人不再使用宅基地，依法可以轉讓，但宅基地使用權的購買者有資格限制。宅基地使用權只可在本集體經濟組織內部自由轉讓，如果轉讓給城市居民或其他農業集體經濟組織成員，將不符合法定的條件。

但是轉讓時購買者已經將户口遷入本鄉或本村，成為本集體經濟組織內部成員，則不在此限制內。

(三)宅基地轉讓後應遵循“一户一宅”標準

《土地管理法》第六十二條第一款：“農村村民一户只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。”也就是説是以户數為標準定宅基地的數量，農户一家只能申請一塊宅基地，即宅基地遵守“一户一宅”的標準。雙方進行宅基地買賣，應該滿足這個標準的限制。

理論上，如果宅基地數量超標，以後進行分户建房或現有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實施規劃重新建設時，超過部分需歸還集體經濟組織。當然，如果村民家庭中有成員成年後分家，單獨成為一户，則該成員可以再申請宅基地。

(四)下列宅基地使用權轉讓行為無效

(1)城鎮居民購買;(2)法人或其他組織購買;(3)轉讓人未經集體組織批准;(4)向集體組織成員以外的人轉讓;(5)受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。

二、農村宅基地轉讓時的法律風險

(一)買賣合同不規範糾紛。農村房屋或宅基地的買賣多為口頭協議，有時並未簽訂書面的買賣合同，如果沒有簽署買賣合同，或者合同有瑕疵，很容易對合同內容出現爭議，造成毀約糾紛;

應注意保留有關書面證據，簽訂合同的時候，建議通過本村村委會，比如村幹部作為證明人在合同上簽字。實踐中宅基地使用權轉讓合同糾紛往往在很多年以後發生，可能轉讓合同中的當事人都已經去世了，那麼子女在作為繼承人蔘與訴訟的時候，經常會面臨舉證困難的情況。簽訂協議的時候，建議諮詢當地的司法機關，各鄉鎮的司法所為當地羣眾免費提供法律諮詢，經過專業人士的指導，擬定出的合同引發爭議的可能性較小。

(二)房屋升值，賣方毀約。現在的土地價值與日俱增，很多房屋出賣人看上了房屋的經濟利益，一些已經出賣房屋、宅基地的城鎮居民開始反悔，想方設法地想收回房屋，容易發生糾紛，需要注意的是，應注意查看出讓人是否為無權處分，通常情況出讓人為家庭的户主，但農村宅基地上的房屋是屬於家庭共有，即便是本村的村民購買，建議查看涉案房屋的建房批示，需宅基地的全部共有人均簽字同意售賣，以免將引發糾紛。

(三)城鎮居民禁買農村房屋/宅基地。根據原國土資源部印發的《關於加強農村宅基地管理的意見》(國土資發【2004】234號)，嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。實踐中往往會發生出賣人要求確認合同無效、要求返還房屋等物權糾紛。

宅基地只能是買賣宅基地使用權，宅基地如果符合買賣的條件，條件有隻能在同一集體內賣家，城鎮居民、法人或其他組件不能購買，購買者必須符合分配宅基地的條件等。那麼在買賣時要注意買賣合同的規範性，如果沒有簽訂買賣合同，或者有瑕疵很容易出現糾紛，建議通過本村村委會作為證明人在合同上簽字。