購房合同效力是什麼

在生活中，如果買了房子的話，肯定會簽訂一些合同。對於購房合同的法律效力是什麼？有關購房合同效力是怎樣來體現的，以及他有些什麼影響。本站小編整理了有關購房合同效力的相關資料，對於這方面是怎樣來説明了，一起來看看吧。

商品房包銷合同效力如何認定，對合同效力有哪些影響?

1、包銷商的主體資格對合同效力的影響

關於包銷商主體資格，我國法律和行政法規尚無規定。建設部頒佈的《商品房銷售管理辦法》對其作出了規定，根據該《辦法》第二十五條規定：“房地產開發企業委託中介服務機構銷售商品房的，受託機構應當是依法設立並取得工商營業執照的房地產中介服務機構。”包銷商須有房地產中介資質，那麼未取得房地產中介資質的公司或個人包銷商品房是否有效?法律和行政法規並無禁止性規定。

對此，根據合同法及司法解釋的規定，違反法律或行政法規的強制性規定的行為無效。現並無法律或行政法規對於包銷人或房地產銷售代理人的主體資格要求作出強制性規定，故公司和個人均可作為包銷人。並且，雖然建設部頒佈的《商品房銷售管理辦法》規定了受託中介服務機構應當依法設立並取得工商營業執照，但該規定本身屬於部門規章，並非法律或行政法規，且該規定亦非強制性規定。因此，在前述案例中，該置業公司雖未取得房地產中介資質，但其簽署的包銷合同應認定為有法律效力，但應承擔相應的行政處罰責任。

2、包銷款項的支付對合同效力的影響

實踐中關於包銷款項的支付，通常是將包銷商的付款與銷售情況脱鈎，即不論銷售情況如何，由包銷商按照約定期限向開發商支付包銷房屋的價款。包銷款的支付一般在預售許可證出來之後，但也有部分合同規定包銷款是在土地出讓合同簽訂之時(預售許可證出來之前)便開始支付。

開發商與包銷商之間在包銷期間內為委託代理關係，包銷商實施代理行為的後果由被代理人承擔，故包銷商按照約定期限支付包銷房款的操作方式符合代理關係的規定;而包銷商在土地出讓合同簽訂之時(預售許可證出來之前)先行向開發商支付房款，是一種名為包銷實為房地產轉讓的行為，對此種情況，筆者認為，應當按照房地產轉讓合同的生效要件來認定其效力。在實踐中曾有這樣的案例：該項目位於上海市普陀區，房屋的總包銷面積約10萬平米，包銷價格是每平米7000元，該項目在簽訂包銷合同時只有土地使用權證，未領取建築工程施工許可證(也未破土動工)，在簽訂包銷合同時雙方約定先由包銷商向開發商支付3.5億元，此種做法是名為包銷實為轉讓的行為，如果在起訴以前還未領出商品房預售許可證，那麼根據《城市房地產管理法》第三十八條和《合同法》第五十二條之規定，應屬無效。

3、包銷商的預售行為對合同效力的影響

在前面所述案例中，置業公司在該住宅樓尚未取得預售許可證之前，便開始對外發售，向購房客户收取預定款的行為，其行為是否影響包銷合同的效力?包銷行為並非純粹的買賣行為，因此不能把包銷合同的效力與商品房預售合同的效力混為一談。根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定，“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”因此，只要在該包銷期滿之日前取得了預售許可證，該買賣條款的約定仍可認定為有效。但無論如何，預售行為本身並不能對包銷合同的效力產生影響。

通過以上與本站小編一起了解了有關購房合同的法律效力方面的內容，我們對於購房合同的效力有一個簡單的瞭解。如您想了解更多有關購房合同方面的資料，或者想要了解有關購房合同效力上一些法律問題，可以諮詢本站，尋求律師的幫助，這裏的律師會在第一時間幫您解決您想了解的法律問題，實際解答您的疑惑，真正的維護您的合法權益。